项目名称：广东省某养老地产项目商业计划书

　　项目产品竞争力分析：

　　本项目不局限于开发思维，而是一个服务的思维;本项目着眼在产业，其实所指就是服务，养老服务思维下，物业开发只是第一步，运营服务才是全部发展作为;养老综合体就是提供养老养生一体化的解决方案，作一个一般的描述即是养老公寓、养生社区、医院、购物中心、食品基地、幼儿园、公园等的综合;这个综合体牵动的上下游产业将包含医疗、医药、保健、食品、营养、教育、培训、娱乐等，所以又是一个产业综合体;只有产业综合体的有机构建，才有服务辐射面的扩大，才能实现运营服务的长效收益，所以产业平台的构建是项目发展的引擎。

　　营销方案：

　　本项目营销方案分成两个阶段进行：第一阶段：根据公司的市场细分和定位，对项目销售渠道进行建设和控制，主要的销售目标位收入较高或已经退休的，退休金较高的60以上的老人;第二阶段：合理定制价格，使其能够实现利益最大化。

　　项目优势分析：

　　本项目优势主要为运营优势、模式优势、人文优势、规划优势。

　　(一)运营优势：由于集团在品类战略上一贯侧重旅游地产和景区的打造，所以在区域开发层面，拥有较强的运营服务经验，尤其是在整合区域产业资源、导入产业资源、提升区域旅游产业发展水平，打开外部经济通路上对地方政府多有贡献，摸索出一条以适应性为基础的产业发展之路。

　　(二)模式优势。

　　(三)人文优势。

　　(四)规划优势。

　　投资收益：

　　本项目计划投资678437万元，公司自筹资金278437万元，融资金额为400000万元。根据测算，本项目以5年为计算周期，计算所得贴现率为17.0%，本项目动态回收期为4.07年;本项目的内部收益率约为27%，大于投资者所要求的投资回报率11.36%;这些财务指标都证明了本项目的可行性，表明项目具有较强的盈利能力，能够为投资者带来高额的报资回报。

　　项目风险：

　　该项目有一定的风险，主要风体现然政策市场风险、成本风险、开发成本控制风险、技术风险、财务风险，只切实履行好市场开发战略和营销组合策略，加强内部管理，健全企业的财务制度和有效管理，则可以降低其风险，确保投资收益的效果。

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