第一章 项目概况

　　第一节 项目概况

　　项目名称

　　新疆某农产品冷链物流园项目

　　项目性质

　　新建

　　项目投资总额及来源

　　项目总投资额为30000万，资金来源为企业自筹

　　建设方案

　　园区内部主要建筑包括交易大棚、物流仓库、冷库、分类交易区、以及各类配套用房。交易大棚、物流仓库根据使用需求，为单层大空间建筑。交易大棚与物流仓库层高8.0米净高不小于6.6米。满足大型货车直接进出停放的需求，形成功能齐全配套完善的交易场所。

　　第二节 可行性研究报告的编制依据

　　第三节 可行性研究报告的编制原则和研究范围

　　第二章 项目建设背景及必要性分析

　　第一节 项目建设背景及可行性分析

　　一、政策背景

　　1. 国家政策

　　《物流业调整和振兴规划》

　　国务院关于印发《物流业调整和振兴规划》(以下简称《规划》)出，要加快粮食现代物流设施建设，建设跨省粮食物流通道和重要物流节点。加强城乡统筹，推进农村物流工程。进一步加强农副产品批发市场建设，完善鲜活农产品储藏、加工、运输和配送等冷链物流设施，提高鲜活农产品冷藏运输比例，支持发展农资和农村消费品物流配送中心。

　　《中共中央 国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》(中发【2010】1号)

　　随着农产品生产及加工得到长足发展，农产品冷链流通已成为人民安居、社会稳定及经济发展的重要产业。中共中央及国务院发布文件《中共中央 国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》(中发【2010】1号)对菜篮子产品标准化生产和全国农产品批发市场布局规划，支持重点农产品批发市场建设和升级改造，落实农产品批发市场用地等扶持政策，发展农产品大市场大流通等方面作出了积极的指示，农产品的期货交易、网上交易等新型流通方式明确加快发展，农产品仓储设施的建设也有了各种优惠政策。

　　二、市场背景

　　在农业生产发展中，农产品物流发展起着至关重要的作用。它涉及农产品的生产、收购、运输、储存、装卸、搬运、包装、配送、流通加工、分销、信息活动等环节，因此，农产品物流发展的好坏直接影响农业生产的发展和新农村建设。

　　现阶段，南北疆地州间农产品物流市场发展不平衡，农产品市场交易方式仍比较落后，整体上看，仍主要采用的是传统的面对面的交易方式。

　　三、环境背景

　　四、企业背景

　　第二节 项目建设必要性分析

　　一、有利于实现集约化管理和规模经济效益

　　农产品物流中心利用现代化的信息手段可对现有农业物流资源进行有效整合，如统一利用仓库、配送中心及车辆等设施、设备，通过将各类农产品汇集，进行必要的分拣后，按用户要求实行配送，从而提供低成本高水平的物流服务，实现集约化管理和规模经济效益。

　　二、项目建设保障了农产品食品安全

　　本项目中提出的完整的农副产品冷链物流体系，是符合政府提出的建设“健康、幸福、宜居、宜业、特色”的城市新形象为目标的重要实施步骤。 农副食品冷链物流体系，可以确保食品安全，保证市民饮食健康;可以巨增食品类型，提升市民幸福指数;可以改善城市形象，居住环境更为宜人;可以打造全新产业格局，增加大量就业机会;可以建立特产交易平台，贯通内外特色农产品。一手交钱一手交货，小规模、大群体的特征比较明显。

　　第三章 项目市场发展现状分析

　　第一节 全国农产品物流市场分析

　　一、我国农产品物流整体发展水平低下

　　二、农产品现行物流模式已经不适应经济社会发展的需要

　　当前我国农产品物流主要有四种模式，即：直销型、契约型、联盟型以及第三方物流模式，各有利弊，都不能形成目前我国农产品物流的主导模式。

　　直销型物流模式是由农户或农产品基地自营配送，将农产品送到批发市场或用户手中。这种形式适用于流通范围较小、流通数量较少的状况，在目前大流通的格局下，已经不适应经济社会发展的需要。

　　三、主要农产品产量逐年提升，我国农产品冷链物流市场增长空间巨大

　　近几年，我国水果、肉类、水产品等主要农产品产量逐年提升，2013年各类生鲜品年总量约8亿吨，冰冻食品的年产量在3000万吨以上。据数据显示，中国由于冷链系统不完善造成每年约有1200万吨水果和1.3亿吨蔬菜的浪费，总值至少在100亿美元，这给我国农产品运输造成了巨大的浪费。

　　2008-2013年，中国农产品物流总额呈逐年递增趋势，2013年，中国农产品物流总额为2.39万亿元，同比增长4%。

　　图表 1：2009-2013年中国农产品物流市场规模及占我国物流总额比重

　　而随着我国居民生活水平的不断提升，消费者对生鲜产品、冷冻食品的市场需求在不断增加，消费者对食品安全的重视程度也在不断提高，而当前我国冷链物流体系显然不能支撑起如此巨大的市场需求。相关数据显示，我国当前人均冷库容量仅为发达国家的1/10左右。

　　第二节 新疆物流市场分析

　　一、 新疆物流品种多样，主要集中在农业、能源和各类工业品以及商贸领域

　　2013年末，新疆铁路货运量7370万吨，公路货运量68237万吨，民航货邮吞吐量16.88万吨。2013年，新疆交通运输仓储和邮政业产值达到286.68亿元，社会消费品零售总额达到2039.15亿元，货物进出口总额达到275.62亿美元，进出口货运量累计达4966万吨。在进出口货运中，进口货运量4425万吨，同比增长19.2%，出口货运量541万吨，同比增长10.7%。

　　图表 2：新疆货物运输(货运量)情况

　　单位：万元

　　二、物流市场运作基本上依托于中央企业和大企业集团

　　2012年底，新疆共有道路货运经营业户11.9万家，营业性载货汽车43.56万家，从业人员52.19万人，货运站(场)422家，拥有国家级公路运输枢纽站场建设项目11个。道路货运和物流企业规模以上独立核算物流企业有714家，就业人数近30万。总体上，物流市场运作基本上形成了依托于中央企业和大企业集团自上而下的物流运作与地方中小企业和个体工商户自下而上的物流运作等两种模式。

　　图表 3：新疆物流市场情况

　　三、综合物流市场众多，农产品物流中心较少

　　四、地州间农产品物流市场发展不平衡

　　第三节 项目建设地物流市场分析

　　第四节 本项目竞争优势

　　一、 本项目具有独特的区位交通优势

　　二、投资商的品牌优势

　　第四章 项目选址及建设条件

　　第一节 项目选址

　　一、厂址选择的具体要求

　　二、项目建设地址

　　第二节 项目建设条件

　　一、地理位置

　　二、经济发展

　　第三节 项目选址合理性分析

　　第四节 项目土地利用合理性

　　第五章 总图运输及公用辅助工程

　　第一节 项目建设目标

　　第二节 项目建设指导思想

　　第三节 建设方案

　　第四节 项目招商模式

　　招商渠道有：1、利用政府资源，行业协会，直接接触有实力的农副经销商和农副产品生产基地;2、通过参加大型展会，扩大项目的知名度、美誉度; 3、通过渗透营销的方式挖掘潜在客户; 4、其他常规渠道(网络推广、电视广告等)

　　第五节 项目运营方案

　　第六节 设备方案及配套系统设置

　　为了全面监控批发市场日常运行，及时掌握并迅速处理相关事宜，利用市场的网络环境建设一套完整、先进的全数字化网络视频监控系统。

　　图表 4：监控系统硬件清单

　　第七节 辅用公用工程及设施

　　第六章 项目环境保护

　　第一节 设计依据

　　第二节 主要污染源、污染物及防治措施

　　一、项目建设期间的环境影响

　　二、项目生产期间的环境保护

　　第三节 绿化设计

　　第四节 环境影响综合评价

　　第七章 项目能源节约方案设计

　　第一节 用能标准和节能规范

　　第二节 节能措施

　　第三节 项目能耗分析

　　第八章 职业安全与卫生及消防设施方案

　　第一节 设计依据

　　第二节 安全教育

　　第三节 劳动安全制度

　　第四节 劳动保护

　　第五节 劳动安全与工业卫生

　　第六节 消防设施及方案

　　第九章 企业组织机构、劳动定员和人员培训

　　第一节 企业组织机构设置

　　第二节 劳动定员和人员培训

　　一、公司用人原则

　　二、劳动定员

　　本项目预计新增劳动定员200人，所需部分人员主要向社会公开招聘并择优录取。

　　图表 5：项目人员配置一览表

　　三、人员培训计划

　　第十章 项目实施进度与招投标

　　第一节 项目实施进度安排

　　第二节 项目实施进度表

　　第三节 项目招投标

　　第十一章 项目总投资与资金筹措

　　第一节 估算范围

　　第二节 估算依据

　　第三节 编制说明

　　第四节 项目总投资估算

　　本项目建设总投资额为30000万元，其中建设投资为24576.69万元，铺底流动资金投资为4648.41万元，建设期利息为774.90万元。详见下表：

　　图表 6：项目总投资估算表

　　单位：万元

　　第五节 资金筹措

　　第十二章 项目经济效益分析

　　第一节 评价依据

　　第二节 营业收入和税金测算

　　第三节 成本费用测算

　　第四节 利润测算

　　第五节 财务效益分析

　　本项目财务基准收益率取行业基准收益率12%。 根据损益表，现金流量表，项目所得税后净现值内部收益率测算表，可进一步测算出动态反映本项目盈利能力的净现值npv、内部收益率irr、项目动态全部投资回收期rt和投资利润率等指标。

　　1.净现值npv

　　财务净现值是指在方案的整个实施运行过程中，所有现金净流入年份的现值之和与所有现金净流出年份的现值之和的差额。

　　项目净现值npv为：所得税前npv= (1+i)-t=4590.04万元，所得税后npv为1318.12万元，均远大于零，说明该项目动态收益率超过了该行业应达到的最低收益水平。

　　第六节 项目盈亏平衡分析

　　一、 项目盈亏平衡分析

　　二、项目敏感性分析

　　第七节 项目评价总论

　　第十三章 建设项目风险分析及控制措施

　　第一节 政策性风险及控制

　　第二节 市场竞争风险分析及控制

　　第三节 财务风险分析及控制

　　第四节 不可抗力风险分析及控制

　　第十四章 建设项目可行性研究结论及建议

    完整版附件请点击下载：新疆某农产品冷链物流园项目可行性研究报告案例.pdf