第一章 项目总论

　　第一节 项目概况

　　一、项目基本情况

　　二、项目结论

　　第二章 项目建设背景及必要性

　　第一节 项目建设背景分析

　　一、政策背景

　　二、经济背景

　　三、技术背景

　　四、社会环境

　　第二节 项目建设必要性

　　一、项目建设是响应国家“一带一路”建设发展战略的需要

　　二、项目建设是提高区域农副产品的流通安全性的需要

　　三、项目建设是提高地区冷链物流水平的需要

　　四、项目建设是促进地区农民增收的重要途径

　　五、项目建设是提高我国物流国际竞争力的需要

　　第三章 项目市场分析

　　第一节 我国冷链物流发展分析

　　一、我国冷链物流市场需求情况

　　2013年，我国冷链物流业总体运行稳中有升，全国冷链需求规模达9200万吨左右，冷链物流市场总体增长率达到20%左右，但是受地域、天气、消费能力、生活习惯等因素影响，我国冷链发展很不均衡，其中北京、上海、广东、山东、河南等冷链物流重点消费和供给省市增长率达到30%，西北和东北只有10%，各地冷链市场均有不同程度的扩张，在重庆、天津、湖北、河北等地区冷链物流也出现强劲需求。

　　1、农副产品产量的持续增长及速冻食品的发展直接拉动冷链物流需求

　　我国是农牧业生产大国，肉类、水产品和鸡蛋等产品的产销量均居世界首位。目前，我国各种肉类产量占世界第一位。如前所述，近年来，我国农副产品产量不断增长。

　　2013年，全国肉类总产量为8536万吨，比上年增长1.8%。其中，猪肉产量5493万吨，增长2.8%;牛肉产量673万吨，增长1.7%;羊肉产量408万吨，增长1.8%;禽肉产量1798万吨，下降1.3%。禽蛋产量2876万吨，增长0.5%。牛奶产量3531万吨，下降5.7%;果园面积为1280万公顷，同比增长4.1%，产量为1.50亿吨，同比增长3.7%;蔬菜种植面积为2020万公顷，同比增长1.1%;产量达到7.06亿吨，同比增长1.2%;水产品产量达6172万吨，比上年增长4.5%。其中，养殖水产品产量4547万吨，增长6.0%;捕捞水产品产量1625万吨，增长3.5%。

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　　二、我国冷链物流设施建设情况

　　1、冷链物流基础设施建设力度不断加大

　　据冷链委统计，2013年我国冷链物流业固定资产投资超过1000亿元，同比增长24.2%，增幅同比提高16%。下半年受氨爆炸事故的影响大部分项目停工。2013年新增的冷库项目(统计截止时间为2013年10月)已完成建设18个，正在建设15个，已签约9个。

　　目前，我国有冷藏库近2万座，冷库总容量为1038.43474万立方米。其中，常温容量287.9226万立方米，低温容量708.4094万立方米，超低温容量42.72244万立方米。机械冷藏列车1910辆，机械冷藏汽车2万辆，冷藏船吨位10万吨，年集装箱生产能力100万标准箱。

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　　2、公共冷库数量进一步增加，人均库容尚处于较低水平

　　2013冷链物流市场的公共冷库数量进一步增加，根据冷链委的调研统计，在全国直辖市、省会城市、计划单列市中，单体1000吨以上的公共型冷库容量共计2637.09万吨，折合面积7127.27027万平方米。对比东、中、西部公共冷库情况，东部11个省、市的冷库容量占到全国总量的63%，中部8个省、市占全国总量的18%，西部12个省、市只占全国总量的19%。占全国省、市数量1/3的东部，拥有全国2/3的冷库容量，我国东部与中、西部冷库容量存在较大差异。我国有7个省、市的人均冷库容量超过0.1m2，其中，天津的人均冷库容量最大，达到0.251m2，接近2010年日本人均冷库容量，是全国平均水平的4.48倍。2012年，我国人均冷库量0.056m2与美国人均库容量0.365m2和日本人均库容量0.233m2差距明显，我国冷链发展处在较低的水平。

　　类别冷库容量(万m³)数量(个)分布省市

　　第一类≥1000万m³1山东

　　第二类300-1000万m³5福建、浙江、上海、广东、江苏

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　　三、我国冷链物流发展存在的问题分析

　　1、我国冷链物流基础设施仍不足，流通损失较高

　　虽然我国出台了一系列的支持政策鼓励加快农产品冷链物流建设，并且近几年果蔬类产品的冷链流通率也是持续上升，但是当前我国80%以上的果蔬仍以常温物流或自然物流为主，既缺乏高效实用节能安全的果蔬保鲜技术和装置，更缺乏产地预冷装置和冷藏运输设备。据粗略估计，因冷链缺失，我国水果蔬菜在采摘运输储存等环节上的损失率高达25%-30%，每年约有超过1亿吨果蔬农产品腐烂损失，经济损失达1000亿元人民币以上。

　　2、我国农产品冷链物流与国外存在较大差距

　　整体来看，我国农产品冷链物流情况与发达国家相比，还存在较大的差距，现从农产品物流成本占总成本比例、冷链流通率、运输能力等方面与发达国家农产品冷链物流情况进行对比，如下表所示：

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　　第二节 电子商务市场分析

　　一、我国电子商务发展现状

　　二、我国电子商务发展趋势

　　第三节 电商物流市场分析

　　一、电商物流现状

　　电子商务交易的商品流通，仍然需要有一个实物的转移，即物流过程。因此，电子商务的效率实际上很大部分是要由物流过程的效率性来实现的。没有高效率的物流体系作保障，电子商务的无空间、距离、快速交易的优势就难以体现。随着电子商务市场的扩大，商品配送需求正在快速膨张。2012年的快速配送量较2011年增长54.8%，达到56亿8500万件，单日最高处理件数超过3000万件。快递行业的处理能力己经难以跟上货物的激增，网上订购的商品发生配送延迟的情况时有发生。从这一方面看，中国的电子商务行业己经进入仅凭价格低廉和产品种类丰富难以脱颖而出的时代，物流建设才是电商竞争的关键。

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　　二、电商物流的需求

　　第四节 国内物流园区建设分析

　　一、国内物流园区发展历史分析

　　二、国内物流园区现状分析

　　1、物流园区分布分析

　　在我国，由于历史、自然环境、经济发展及科技文化等因素的影响，存在东中西部三大经济带，作为物流体系的重要节点和物流产业的聚集地，物流园区的规划建设与区域经济也是息息相关。沿海经济区具有便利的交通、先进的科技和相对发达的经济，该地区对现代物流服务有巨大的需求，同时高度发展的经济也是物流设施、物流技术不断进步的基础，物流园区有充足的市场需求及建设条件，因此集中了大部分物流园区。

　　我们可以看出，北部物流园区最多，我国北部主要是老工业基地，有着坚实的制造业基础，物流园区建设也较早，其次东部沿海和南部沿海的对外贸易相对较发达，带来的港口数量庞大的港口物流需求。经济相对发达的沿海经济区在物流园区已具备一定规模的情况下，进而更多考虑物流园区在运行中的效率与价值，以此推进物流园区的优胜劣汰，能够更加提高服务品质、优化整合，使得园区水平进一步提高。本项目恰好位于北部经济区与东部沿海经济区结合处，有着优越的地理位置，坚实的产业基础，市场前景十分广阔，发展态势非常良好。

　　2、物流园区规模分析

　　《全国物流园区发展规划(2013-2020年)》(简称《规划》)，明确了全国物流园区的发展目标和总体布局，为物流园区发展画出“路线图”。北京、天津等29个城市确定为一级物流园区布局城市，石家庄、邯郸等70个城市确定为二级物流园区布局城市。物流园区布局城市可根据实际需要建设货运枢纽型、商贸服务型、生产服务型、口岸服务型、综合服务型等不同类型物流园区，同时严格控制物流园区的数量和规模。到2020年，基本形成布局合理、规模适度、功能齐全、绿色高效的全国物流园区网络体系。

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　　三、国内物流园区发展趋势分析

　　1、园区功能集聚特征显著

　　未来跨区域合作，网络化服务体系是物流园区发展的走势，也是未来经济的需求。为了使物流园区内的协作更加高校，整体发挥出优势和规模优势，以更好地实现社会资源的优化配置、降低运营成本。在我国城市化进程中，城市土地资源的供求出现不协调，对城市进行功能分区是优化城市土地使用的重要形式。物流园区可以实现物流资源空间集聚的经济、社会效应，也是城市功能分区的需求。

　　目前，布局合理、产业集聚、功能集成的网络化物流服务体系在我国部分省市逐步形成，整合区域网络资源，带动区域经济协调发展的功能日益增强。例如，上海市形成了以深水港、外高桥、浦东空港、西北综合四个重点物流园区为核心架构的网络布局，发挥物流园区集聚辐射功能和产业带动提升作用，2013年8月22日批准的中国上海自由贸易试验区集聚了融资租赁、国际结算、保税加工的功能，也为国际贸易提供了极大的便利性。

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　　四、国内物流业网络化

　　1、发展现状

　　第一，物流业网络化程度有限。目前物流业网络化程度有限，个别物流企业难以支撑整个行业发展，且单个物流企业仅仅依靠自身力量难以实现大幅度增长。一方面，物流业要通过敏捷化服务提升顾客价值，获得成本收益最大差值;另一方面，物流业的网络化，要求企业走出自我封闭的小圈子，积极与其他物流企业合作，并不断借助发达的网络系统，优化自身系统结构。它的发展离不开对网络数据信息及时的收集与整理，只有好的网络系统才能带动企业营销及提高与客户信息沟通能力，因此物流网络化的低水平阻碍了物流业的发展。

　　第二，服务一体化尚未形成。物流业作为国民经济的服务行业，其担负着整个国民经济系统运转的效率与质量。积极推进物流业服务一体化的形成，才能有效地为广大客户服务，及时将物品运至所需人手中。现在的物流系统尚不完善，统一的服务一体化局面尚未建立，包括物流企业建立从货物的原材料供应地到最终消费者手中的一体化服务。目前，物流业服务范围尚未打开，需要进一步扩大服务范围，重新整合价值链，与同行业其他企业建立友好合作关系，通过共享信息与资源，建立一体化及一步到位的完善服务。

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　　2、发展目标

　　第一，依托互联网技术—前提。作为支持高新技术产业及现代经济发展的重要工具，互联网已经发展成为企业日常经营及居民生活必不可少的一部分。依托互联网技术，物流业可以迅速收集供应商与顾客的信息，然后做出全面分析并合理分配任务，保证货物迅速及时到达目的地;也可以通过网络营销为企业做好广告宣传，获得更多的供应商资料与顾客信息;还可以通过浏览外部信息，紧跟时代发展动向，不断对企业进行内部调整，适应时代潮流;还可以为客户提供直接的订购服务及售后服务，并针对客户建议完善自身结构等等。可见，互联网作为一种工具，已运用于企业经营的方方面面，无论是数据库的建立还是网上营销系统的创建，都说明现代经济已经离不开网络。

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　　第五节 云南省电商物流现状分析

　　一、云南省冷链物流产业发展现状

　　1、全省农副产品产量逐年增长

　　2014年云南省农业总产值为1806.3亿元，较2012年的1639.4亿元增长10.18%，增长速度稳定。

　　图表 8：2010-2014年云南省农业总产值

　　云南是实际茶树的原产地，种植和利用茶叶的历史有1700多年，是我国的古老茶区，茶树品种资源极其丰富。在云南茶叶生产上应用最广的是普洱茶种，即云南大叶种，它的有效成分含量高，具有显毫、味浓、回甘等特点。云南茶叶的主要品种有绿茶、红茶、普洱茶、紧压茶等。目前，云南茶叶种植面积已超过35万公顷，占全国茶叶总面积的19%以上，居全国第一。2013年云南省茶叶产量已超过30.17万吨，保持稳定增长。

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　　2、云南省冷链物流发展分析

　　云南农产品种植具有地域广、分布散、品种多、批量小，加工水平低的特点，需要在集散地及时仓储和加工，构建冷链运输服务网络，市场需要农产品物流成为全程冷链物流，农产品商贸物流亟待区域性整合。同时各国农产品互补贸易及国际物流需求旺盛，周边农业国家，农产品品种丰富且产量很大，有巨大的农产品贸易和物流需求，需要区域性整合。

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　　二、云南省电子商务现状

　　云南电子商务总体情况是起步慢、层次低、规模小。但由于交通基础设施不足，因而需求旺盛;另外由于产业集中度高，因而进入与推进具备较好的基础和条件。目前，多数本土企业还都处于初步进入行业的状态，企业规模不大，就业务量来说已经相对饱和，没有去电子商务上拓展业务的需要，但是互联网经济迅猛发展，b2c、o2o模式已成为大势所趋，正是本土企业发展电子商务及综合物流园区的时机。

　　图表 9：2011-2013年云南省淘宝注册人数及购买额

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　　三、云南省电子商务存在的问题

　　1、云南网络基础设施不完善

　　电子商务是以internet为基础的，其发展要求有快速、安全的网络系统和大量的网民。据中国互联网中心2009年发布的《中国互联网发展状况统计报告》，云南互联网发展水平较为滞后，网络普及率低于全球的平均水平，云南网民有844万人，普及率为18.6%，在全国31个省份中排名27位;云南省有域名71979个占全国的0.4%，有网站13700个占全国的0.4%，云南的ip地址数也只占全国的0.85%。

　　2、电子商务在各个行业的发展不平衡

　　电子商务在云南的发展存在严重的行业不平衡问题。在支柱产业中的发展较快，如云南烟草行业的vsat卫星通信系统全国领先，2000多个卫星小站遍布全国，信息化和网络化程度普遍较高，开展电子商务的基础条件比较好。但其他的行业如矿业、农副产品业却很少涉及到电子商务，大多还在走传统的商业道路。

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　　四、云南省快递业发展分析

　　1、中心城市业务相对繁荣

　　目前，云南邮政快递业发展处于不均衡的状态。其中，昆明、州市中心城市及地区经济相对发达区域和边境贸易量大的口岸，市场相对繁荣，其他绝大部分地区尚处在履行普遍服务及特殊服务为主的工作中。整个邮政业的发展呈现出地区与地区之间、州市县之间总体发展差异较大的特点。

　　2、区位优势好发展空间大

　　云南共有8个边境州市，26个边境县市，是东亚与东南亚、南亚次大陆的结合部，通过澜沧江—湄公河与缅甸、老挝、泰国、柬埔寨和越南相连，并与马来西亚、新加坡等国接近，在长达4060公里的边境线上，有国家一类口岸12个，二类口岸8个。

　　目前，云南已初步形成通往东南亚、南亚国家的3条较为集中的对外通道。昆曼高速公路已全线贯通，腾冲——缅甸密支那高等级公路已经建成。昆明长水国际机场将是中国面向东南亚、南亚，联结欧亚的国家门户枢纽机场。便捷的交通地理优势将为云南邮政业带来巨大的发展空间。对于云南的快递行业来说，泰国、马来西亚等国际业务的开通，为地区业务的发展带来了新动力。云南作为面向南亚、东南亚开放的前沿阵地，有着特殊的地缘优势，尤其是与南亚、东南亚国家的快递业务，都需要借助云南的重要枢纽作用。

　　图表 10：2011-2013年云南省国内快递业务量

　　2013年云南省快递企业累计完成快递业务量6870.32万件，较2012年的3774.37万件同比增长82.03%。其中国内同城快递量为1549.74万件，同比大幅增长136.96%;国内异地快递量5298.58万件，同比增长71.05%。

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　　第四章 项目建设运营方案

　　第一节 项目运营方案设计

　　一、项目区位优势

　　二、项目功能定位

　　三、项目功能设计

　　　1、仓储物流基础平台

　　物流园区在功能上，首先是物流的核心内涵所含盖的物流服务组织与物流运作管理功能，即物流活动所必须具备的存储、分拣、运输、装卸、物流配送等功能。但与传统的货物运输组织中心所不同的是，本项目建设的园区各个要素均以最高效的方式呈现。园区内每个仓储物流功能单元规划均细分为物流仓储区、流通加工区、货运配载停车区、辅助作业区、综合作业区等五个部分，形成流水化作业。

　　(1)仓储服务

　　园区通过高效的储物管理服务，充分有效地利用空间，尽可能提高人力资源及设备的利用率，保护好商品的质量并维护良好的储存环境。

　　图表 12：园区储物管理模式

　　储存方式定义适应条件优点

　　定位储存指每一项商品都有固定的储位，商品在储存时不可互相窜位不同物理、化学性质的货物须控制不同的保管储存条件，或防止不同性质的货物互相影响;重要物品须重点保管;多品种少批量货物的存储。采用定位储存方式易于对在库商品管理，提高作业。

　　随机储存随机储存是根据库存货物及储位使用情况，随机安排和使用储位，各种商品的储位是随机产生的。储存空间有限以及商品品种少而体积较大的情况。由于共同使用储位，提高储位空间的利用率

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　　图表 13：不同企业的仓库配置类型

　　主要承担业务企业范例仓库配置

　　为中、小型干杂批发市场提供仓储、包装业务。 普通仓库;仓库的干湿度控制要求高;仓库清洁度要求高

　　为电商企业的提供仓储、包装和配送业务。淘宝、京东等对仓库的温湿度的要求高;包装完好度提高要求

　　………………

　　2、农产品初加工转存平台

　　园区提供冷链物流服务，对入驻园区的农副产品进行初加工，提高农产品的产品附加值，使农产品的进一步冷藏及分流具备更有利的条件。农产品初加工平台采取合作经营和整体租赁的方式，致力于为入驻园区的冷链物流企业提供更优质的服务。

　　3、园区公共服务平台

　　园区将提供四大类有偿服务：

　　第一，专业性物业管理服务。如同住宅小区的物业管理，为入驻企业和客户提供基本的保安、保洁及工程维修等基本服务。

　　第二，一体化行政服务。包括统一办理工商注册，税务登记、银行开户代办，统一开具发票，办理行政许可(开展物流业务的行政审批)等。争取引进相应的工商、税务、银行机构，以及政府行业管理部门入驻园区。

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　　4、电商物流特色服务平台

　　本园区针对电商运作特点采取了相应的措施：

　　第一，帮助电商物流企业确定物流园区中最佳的位置，能够使企业将商品以最快速度交付到使用者及客户手里;

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　　四、项目盈利模式

　　l 普通仓储以出租，出售使用权两种模式为主;

　　l 冷藏库以租赁为主;

　　l 农副产品初加工以合作经营，整体租赁，区块出售(或定向目标客户定制销售);

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　　第二节 项目布局规划设计

　　一、建设内容及设备清单

　　根据项目预计实现功能，建设内容主要包括：仓储物流功能区、信息楼(办公功能区及园区服务中心)等。各部分建设规模如下表所示：

　　图表 14：项目建设内容规模分布

　　序号建设内容单位建筑面积

　　1仓储物流中心(主要面向物流企业)平方米30000

　　2仓储物流中心(主要面向实体商业)平方米20000

　　3信息楼平方米10000

　　1、仓储物流功能区

　　本项目建设不同类型仓库3-6个，预计每个仓库容量为5万吨，总建筑面积为30000平米。按照储藏产品的不同，分别为中、小型干杂批发市场，电商企业，大型零售商及医药企业提供分拣、物流和仓储业务。

　　图表 15：物流设备清单及功用

　　阶段装备/设备功用

　　到货卸货移动输送机用于伸入车厢内部，装卸无托盘整箱货物

　　月台升降栈板用于叉车可以驶入车厢进行托盘单元存取

　　无线手持终端检验、码盘、收货

　　入库复核托盘称重机入库自动复核

　　箱式称重机入库自动复核

　　尺寸检测入库尺寸检查和预警

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　　二、建设规划和布局

　　项目总平面布置应满足项目建设功能要求，同时要符合消防、环保等要求，力求合理、流畅。按照“整体有序、层次分明、交通合理、使用便利、便于操作”的原则，本项目建筑工程主要是仓储物流功能区、信息楼(办公功能区及园区服务中心)等。

　　物流中心建设应根据批准土地的地形地块，基于系统布置设计，合理划分仓储物流中心区域功能，优化物流流程，科学布局相关设施。本项目建筑工程平面布局设计如下图所示：

　　第五章 项目投资估算和经济效益分析

　　第一节 项目总投资估算

　　一、建设投资估算

　　二、流动资金估算

　　三、总投资估算

　　第二节 资金筹措

　　第三节 营业收入和税金测算

　　一、主营业务收入

　　二、营业税金及附加

　　第四节 成本费用测算

　　一、直接运营成本

　　二、管理费用

　　三、期间费用

　　第五节 利润测算

　　第六节 财务效益分析

　　一、净现值npv

　　二、内部收益率irr

　　三、投资回收期pt(不包含建设期)

　　第七节 项目敏感性分析

　　一、项目盈亏平衡分析

　　二、项目敏感性分析

　　第八节 项目评价总论

　　从上述财务盈利能力分析看，项目财务内部收益率、投资回收期、销售净利率等财务评价指标均优于行业基准值;从敏感性分析看，项目具有较强的抗风险能力。因此，从财务角度评价，本项目是可行的。

　　图表 17：项目经济指标一览表

　　序号项目名称单位指标

　　1项目总投资万元15000

　　1.1建设投资万元15291.46

　　1.2建设期利息万元243

　　1.3流动资金万元15.27

　　2达产年营业收入万元9380.50

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　　完整版附件请点击下载：云南某物流园区项目建议书案例.pdf