第一章 项目总论

　　第一节 项目概况

　　项目时间

　　项目建设周期：项目分两期建设，第一期为1.5年，从2016年7月-2017年12月;第二期为3年，从2017年1月-2019年12月。

　　项目总投资及资金筹措

　　项目估算总投资500000.00万元，其中：建筑及设施工程费399089.62万元;工程建设其它费用合计37573.65万元(含土地出让费用和前五年土地租赁成本));工程预备费19954.48万元，建设期利息41368.00万元，铺底流动资金2014.25万元。

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　　第二节 项目效益

　　一、经济效益

　　经测算，所得税前项目内部收益率irr为19.79%，全部投资财务净现值npv为240300.18万元，静态投资回收期为7.40年(含建设期)，动态投资回收期为9.31年(含建设期)。所得税后项目内部收益率irr为14.94%，全部投资财务净现值npv为118463.51万元，静态投资回收期为8.60年(含建设期)，动态投资回收期为11.86年(含建设期)。所得税前后净现值npv远大于零，说明该项目动态收益率超过了该行业应达到的最低收益水平。内部收益率irr大于行业基准收益率10%，说明该项目的动态收益是可行的。

　　从财务指标可以看出，项目各项财务指标处于较理想状态，项目盈利能力较好，能够在较短的时间内回收全部投资，项目从经济指标上看是可行的。

　　二、社会效益

　　第二章 项目建设背景及必要性

　　第一节 经济背景

　　随着居民收入、闲暇时间的增多，生活节奏的加快，以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在大自然的环境中放松自己。

　　2014年，我国城乡居民收入继续增加。全年全国居民人均可支配收入20167元，比上年增长10.1%，扣除价格因素，实际增长8.0%。按常住地分，城镇居民人均可支配收入28844元，比上年增长9.0%，扣除价格因素，实际增长6.8%;城镇居民人均可支配收入中位数为26635元，增长10.3%。农村居民人均可支配收入10489元，比上年增长11.2%，扣除价格因素，实际增长9.2%;农村居民人均可支配收入中位数为9497元，增长12.7%。全年农村居民人均纯收入为9892元。全国居民人均消费支出14491元，比上年增长9.6%，扣除价格因素，实际增长7.5%。

　　根据世界旅游业发展的规律，当人均收入达到1000美元时，国内旅游就会兴旺起来;当人均收入达到1000～2000美元后，度假旅游市场会逐步形成。2000至5000美元之间是属于一个过渡时期，会出现服务消费的快速增长。2020年，中国将成为世界最大旅游目的地，旅游市场拓展空间巨大。国家越富有，休闲时间就越多，经济综合实力就会得到增强。而生态旅游观光将会变成推动经济发展的重要力量，使消费成为重要的生产动力。

　　文化旅游观光是现代旅游业发展的一个趋势，有着丰厚的社会基础。随着社会经济的飞速发展，人们收入水平的迅速提高。在解决温饱之后，人们对吃穿以外的生活追求日益增多，日趋多样，这是观光旅游业发展的主要基础。与此同时，双休日的实行，为人们外出休闲、观光旅游提供了大量的时间。从人们旅游情趣多向性来看，追求亲近自然方式的生活情趣是一个重要的发展趋向。而现实中，这样的景点场所显得相对匮乏，这就为景区快速发展提供了广阔的发展市场。

　　第二节 政策背景

　　1、《关于支持旅游业发展用地政策的意见》

　　2015年12月，国土资源部、住房和城乡建设部、国家旅游局联合发布《关于支持旅游业发展用地政策的意见》(国土资规〔2015〕10号)，从积极保障旅游业发展用地供应、明确旅游新业态政策、加强旅游用地服务监管三方面提出12条措施，全方位配合国家关于大力发展旅游业、促进旅游业改革发展的重大举措。

　　在保障用地供应方面，明确要求有效落实旅游重点项目新增建设用地，加大旅游扶贫用地保障，支持使用未利用地、废弃地、边远海岛土地建设旅游项目，加大旅游厕所用地保障力度。实行用地分类管理制度，旅游项目中永久性设施按建设用地管理，自然景观用地及农牧渔业种植、养殖用地，不征收(收回)、不转用，由景区和经营主体与土地权利人协调关系。采取多种方式供应建设用地，旅游相关建设项目中用途单一且符合法定划拨范围的，可划拨供应;用途混合且包括经营性用途的应招拍挂供应，影视城、仿古城按“娱乐康体用地”办理规划手续;鼓励以长期租赁、先租后让、租让结合方式供地。

　　2、“首批国家级旅游业改革创新先行区”名单

　　2015年12月，国家旅游局公布了“首批国家级旅游业改革创新先行区”名单，此次获批的首批国家级旅游业改革创新先行区共有20个，其中副省级和地级先行区15个，县级先行区5个。具体名单如下：青岛市、武汉市、保定市、呼伦贝尔市、鄂尔多斯市、延边朝鲜族自治州、淮安市、连云港市、湖州市、黄山市、鹰潭市、咸宁市、乐山市、资阳市、克拉玛依市;沂南县、栾川县、武隆县、韩城市、敦煌市。

　　旅游业改革创新先行区是指以“创新统筹职能、创新政策措施、创新产业引导”为指引，以市县政府为改革主体，以旅游业体制机制为改革内容，以实现旅游目的地整体发展为主要目标的旅游改革先行先试地区。先行区的旅游管理体制要实现质的飞跃，旅游业发展速度和质量要高于全国平均水平，发展成果要体现对经济和社会的综合贡献。

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　　第三节 社会背景

　　第四节 项目建设必要性

　　一、项目建设将有利于促进武汉会展旅游的发展

　　会展经济是第三产业发展成熟后出现的一种新型经济形态，它已成为世界上许多发达国家国民经济的新的增长点。会展业素有“城市的面包”和“触摸世界的窗口”之称，它不仅可以为会展举办城市带来巨大的直接和间接经济效益，而且能加强城市与外界的商贸、文化交流、推进城市基础设施建设、提高城市的知名度以及优化地区经济结构，因而受到了世界各国和地区的广泛重视。会展业和旅游业两者之间有一种会展拉动旅游，旅游促进会展的互动关系，如果把二者有效地结合起来，发挥1+1>2的效果，必将能促进我国经济的发展。目前我国会展业的快速发展已经涉及到旅游业的各个相关部门，这预示着会展旅游为旅游业的发展提供了更为广阔的发展空间。

　　改革开放以来，我国“会展旅游”从无到有，从小到大，以年均近20%的速度递增。集交通、宾馆、餐饮、购物为一体的“旅游消费链”，成为国民经济的助推器和新亮点。会展旅游特有的财富效应、凝聚效应和轰动效应使人们越来越关注这一闪亮的新的经济增长点。

　　武汉旅游业发展迅速，已成为城市经济体系的重要支柱，但是武汉的旅游业受季节性影响较大。而以会展来填补旅游淡季损失，以旅游来促进会展业发展，形成优势互补，走可持续发展之路，从而拉动地方经济持续稳定上升已经在国内外的实践中被证实可行。发展会展旅游对武汉城市经济的发展、城市综合实力的提高都具有重要意义，同时，会展旅游的健康发展对实现会展业和旅游业的良性互动具有重要意义。

　　项目景区建成后，将采取科学营销策略，整个项目以女性文化为主题，两大产业项目并举，六大功能板块互动。以旅游拉动会展与商贸，以会展商贸带动人流、物流的增长。春秋旅游旺季以旅游带动会展;夏冬旅游淡季以会展促进旅游，从而保证景区的可持续发展，带动武汉经济的提升。

　　二、项目的建设将促进旅游业模式转型，推动旅游业可持续发展

　　长期以来，我国旅游业走的是一条粗放式的以规模扩张为主的路子。片面追求接待人数和行业规模，却忽视了效益。要避免旅游业以资源和环境为代价的恶性循环发展，就必须改变现在旅游业的规模型的发展模式，走效益型的发展道路，降低旅游接待人数的增长，提高人均旅游消费水平，提倡对自然和社会生态有利的旅游活动方式。

　　本项目的目标定位为“中国女性历史文化高地”、“国际旅游休闲度假胜地”、“国际生态运动度假养老目的地”、“皇家旅游文化产品及世界女性商品展示展销集散地”。项目的建设，有利于促进武汉传统的观光旅游向休闲观光旅游模式转型，提升武汉旅游的重游吸引力，促进武汉旅游的可持续发展。

　　项目旅游产业和会展产业相互融合，相互带动，将会展经济与旅游经济有机结合起来，以旅游拉动会展与商贸，以会展商贸带动人流、物流的增长，从而发挥1+1>2的效果，将填补我国女性会展旅游经济的空白，极大的带动全国乃至世界女性会展与旅游经济的发展，促进旅游业模式转型，推动旅游业可持续发展。

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　　第三章 项目市场分析

　　第一节 旅游业发展现状分析

　　2014年全年旅游总收入约3.25万亿元，其中国内旅游总收入达到30312亿元，增长15.4%。从三大旅游市场的具体情况来看，国内旅游业仍然保持超高热度，出境游也在平稳增长，入境游在上半年呈现下降趋势，但是从下半年开始出现回暖。旅游业发展总体向好，其在国民经济中发挥的作用也越来越大。

　  ……

　　第二节 武汉市文化旅游市场分析

　　第三节 女性消费品展销市场分析

　　“她经济”，亦即“女性经济”，是指随着女性经济地位、社会地位的不断提高，围绕女性消费、理财而形成的特有的经济现象。随着女性社会地位和经济地位的提高，现代女性拥有更多的收入和消费机会，她们崇尚“工作是为了更好地享受生活”的理念;同时女性的自我关爱程度也不断提高，她们更舍得为自己“投资”。庞大的消费基数、女性经济独立与自主、旺盛的消费需求与消费能力，意味着一个新的经济增长点正在形成。

　　“她经济”涵盖了女性在美容、服装、饰品、休闲旅游等全方位的美丽时尚消费，2014年中国“她经济”相关市场规模近2.5亿，而预计至2019年，“她经济”的整体市场规模有望达4.5万亿。

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　　第四节 会展旅游市场分析

　　根据商务部2014年有关会展行业数据的不完全统计以及亚太会展研究评估中心定向会展城市数据统计，2014年，全国共举办展览7851场，比2013年增加0.5%;展出面积为10344万平方米，比2013年增长13.7%。其中，50人以上专业会议76.5万场，比2013年增加5.4%;万人以上节庆活动6.1万场，比2013年减少11.6%;出国境展览面积64.74万平方米，比2013年减少7.2%。

　　2010-2014年中国展会数量和展出面积一直保持增长状态，年均增长速度分别为6.08%和8.59%。展览面积增长快于展览项目增长，单位项目规模扩大，展览效益向好。

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　　第五节 养老产业市场分析

　　第四章 项目选址及区位条件

　　第五章 项目建设规划及业务方案

　　第一节 项目建设规划

　　第二节 给排水系统

　　第三节 电气系统

　　第六章 项目能源节约方案设计

　　第一节 用能标准和节能规范

　　一、相关法律、法规、规划和产业政策

　　二、建筑类相关标准及规范

　　三、相关终端用能产品能耗标准

　　第二节 节能措施

　　一、建筑节能设计

　　二、给排水节能设计

　　三、其他节能措施

　　第三节 项目能耗分析

　　项目电力消耗主要是：照明用电、办公生活设备用电等;项目消耗水主要是游客用水。以2025年为例，经计算项目整体耗水量8.97万吨，耗电量869.23万度，水电费用总计905.12万元。

　　第七章 劳动安全卫生及消防

　　第一节 设计依据

　　第二节 劳动安全卫生

　　一、建筑及场地布置

　　二、防电、防雷和接地保护

　　三、安全管理机构设置

　　第三节 消防设施及方案

　　一、设计标准及规程

　　二、防火等级

　　三、防火措施

　　四、消防措施

　　第八章 项目组织与管理

　　第一节 组织架构

　　一、组织架构

　　二、劳动定员

　　项目投产之前，应根据岗位要求对职工进行培训，组织职工进行岗前学习，熟练掌握工作技能，提高职工技术水平和职业素质，以满足需要，并积极创造条件为设计、科研及管理人员提供各种训练的机会，以提高职工技术水平和职业素质，满足生产需要，增强公司的市场开拓能力。

　　第二节 行政管理

　　第九章 项目建设进度及工程招投标方案

　　第一节 基本要求

　　第二节 项目开发管理

　　一、项目管理

　　二、项目实施进度

　　第三节 工程招投标方案

　　第十章 项目预计投资估算及资金筹措

　　第一节 估算范围

　　第二节 估算依据

　　第三节 编制说明

　　第四节 项目总投资估算

　　一、工程费用

　　二、不可预见费用

　　三、工程其他费用

　　四、流动资金估算

　　五、项目总投资估算

　　项目估算总投资500000.00万元，其中：建设投资456617.75万元，建设期利息41368.00万元，流动资金2014.25万元。项目投资结构如下表所示。

    　第五节 资金筹措

　　第十一章 项目的经济效益分析

　　第一节 评价依据

　　第二节 营业收入及税金测算

　　1、旅游板块营业收入及税金测算

　　(1)主营业务收入

　　本项目的主营业务收入主要为景区(景点)门票、女性商品项目收入、会议综合收益、配套租赁、酒店收入、停车场收入和养老收入等。

　　本项目建成后，将形成良性的资金链循环。项目自2018年开始运营，预计测算期内可实现总营业收入达2595799.35万元。

　　(2)营业税金及附加

　　经估算，测算期内旅游板块的营业税金及附加为145364.76万元。

　　营业收入及税金测算具体见报告附表。

　　2、职工住宅开发营业收入及税金测算

　　项目主要建设内容为职工和回迁户住宅，项目于2016年开始建设，预估从2018年开始销售，2019年项目全部销售完成。结合目前周边项目以及项目地块本身的条件带来的影响，当前时点价格，确定各年的销售价格及各年的预估销售率如下：

　　经测算，职工住宅开发的销售收入为45240.00万元。营业税金及附加2533.44万元，土地增值税5585.83万元。具体销售收入以及税金测算见附表。

　　第三节 成本费用测算

　　第四节 利润测算

　　第五节 财务效益分析

　　一、财务净现值fnpv

　　二、财务内部收益率firr

　　财务内部收益率(firr)系指能使项目在计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率，即firr作为折现率使下式成立：

　　式中：ci——现金流入量;

　　co——现金流出量;

　　(ci-co)t——第t年的净现金流量;

　　n——计算期。

　　经对项目投资现金流量表进行分析计算，本项目所得税前内部收益率为19.79%，所得税后内部收益率为14.94%。

　　三、项目投资回收期pt

　　四、总投资收益率(roi)

　　五、项目资本金净利润率(roe)

　　第六节 项目敏感性分析

　　第七节 财务评价结论

　　第十二章 经济效益和社会效益评价

　　第一节 经济效益分析

　　第二节 社会效益分析

　　第十三章 项目风险分析及对策

　　第一节 政策风险及应对措施

　　第二节 市场风险及应对措施

　　第三节 安全风险及应对措施

　　第四节 管理风险及应对措施

　　第五节 技术风险及应对措施

　　第六节 财务风险及应对措施

　　第十四章 结论及建议

　　第一节 结论

　　第二节 建议

　　完整版附件请点击下载： 湖北省某历史文化旅游产业项目可行性研究报告案例.pdf