第一章 项目总论 

　　第一节 项目概况

　　项目建设规模：

　　项目占地面积108701.79平方米，总建筑面积14588.77平方米。

   　项目实施进度：

　　根据本项目工程量，参照北京市建设工期定额及类似工程建设工期估算，本项目建设周期从2015年9月至2016年5月。

　　项目总投资：

　　本项目计划总投资5425.60万元，全部资金由企业自筹。

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　　第二节 项目效益

　　一、经济效益

　　经测算，所得税前项目投资财务内部收益率为28.84%，所得税后项目投资财务内部收益率为22.34%;所得税前项目投资财务净现值11373.42万元，所得税后项目投资财务净现值7355.22万元;所得税前项目静态投资回收期为3.73年(不含建设期)，所得税后项目静态投资回收期为4.91年(不含建设期);投资利润率46.08%，投资利税率49.66%。

　　所得税前后净现值npv远大于零，说明该项目动态收益率超过了该行业应达到的最低收益水平;内部收益率irr大于行业基准收益率10%，说明该项目的动态收益是可行的。以上均说明项目具有良好的经济效果，项目是可行的。

　　二、社会效益

　　第二章 项目建设背景及必要性

　　第一节 经济背景

　　第二节 政策背景

　　《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》

　　2013年3月1日，国务院办公厅发布新“国五条”细则，坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，完善稳定房价工作责任制，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管。

　　总体而言，“新国五条”细则出台从目的上来看，重点指向全国房价过快上涨的部分城市，主要是一线城市及部分二三线城市;从具体措施来看，在限购、限贷、税收等市场调控措施方面均有所加强，趋向于采用经济杠杆对楼市进行调控，通过差别化信贷、税收政策抑制投机投资需求从而影响市场供求关系。

　　《第十二届全国人民代表大会第二次会议政府工作报告》

　　2015年3月，国务院总理李克强在第十二届全国人民代表大会第二次会议开幕会上做了政府工作报告，从报告中看，中央将继续遏制房地产投机，针对不同城市情况分类调控，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。可以说至少在短时间内，之前针对一、二线热点城市的住宅限购、限贷政策将不可能会放松，在住宅投资继续受制，股市又持续不振的大背景下，民众对商业地产投资热潮将会继续保持高温。

　　未来重点发展的新兴产业将以现代服务业为主，优先发展生产性服务业，促进物流配送、快递业和网络购物发展。而非生产性服务业在新型城镇化进程中提速，重点发展养老、健康、旅游、文化。预测服务业在gdp中比重，将从2013年的46.1%，2015年上升到49%，2020年上升到56.1%。而服务业的发展与商业地产密不可分，这意味着商业地产将迎来更多的发展机会。

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　　第三节 社会背景

　　随着世界经济发展放缓及我国经济进入新常态，国务院总理李克强2014年9月在夏季达沃斯论坛上公开发出“大众创业、万众创新”的号召。

　　推进“双创”，是培育和催生经济社会发展新动力的必然选择。随着我国资源环境约束日益强化，要素的规模驱动力逐步减弱，传统的高投入、高消耗、粗放式发展方式难以为继，经济发展进入新常态，需要从要素驱动、投资驱动转向创新驱动。推进“双创”，就是要通过结构性改革、体制机制创新，消除不利于创业创新发展的各种制度束缚和桎梏，支持各类市场主体不断开办新企业、开发新产品、开拓新市场，培育新兴产业，形成小企业“铺天盖地”、大企业“顶天立地”的发展格局，实现创新驱动发展，打造新引擎、形成新动力。

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　　第四节 项目建设必要性

　　一、项目建设是国家房地产行业发展需要

　　该项目为商业地产项目，近年来，国家为调整和促进房地产行业发展，出台了一系列政策，其中大部分政策是针对于居民住宅方面的，对于这一方面的相关规章制度做出了严格规定，使房地产行业总体经济效益收到了一定的影响。因此，这就要求从其他的方面去继续发展房地产行业。

　　商业地产就可以很好的完成这一要求，随着国家建设的进一步发展，一大批新兴产业园区以及大型商业广场项目相继投入发展运营，这都离不开商业地产的运作。因此，商业地产的发展可以成为房地产行业发展的新动力。

　　二、项目建设是推动大众创业、万众创新的需要

　　随着我国资源环境约束日益强化，要素的规模驱动力逐步减弱，传统的高投入、高消耗、粗放式发展方式难以为继，经济发展进入新常态，需要从要素驱动、投资驱动转向创新驱动。而推进“双创”，是培育和催生经济社会发展新动力的必然选择，是扩大就业、实现富民之道的根本举措，也是激发全社会创新潜能和创业活力的有效途径。2015年3月，国务院办公厅发布8举措推动创新创业，并提出到2020年，形成一批有效满足大众创新创业需求、具有较强专业化服务能力的众创空间等新型创业服务平台。2015年10月，北京市人民政府发布了推进万众创新的实施意见，提出到2017年，率先建成创新创业要素集聚、服务专业、布局优化的国家级新兴产业“双创”示范基地。本项目主要建设2座众创空间及1座配套公寓，有助于北京市形成“双创”的新局面。

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　　第三章 项目市场分析

　　第一节 全国房地产市场分析

　　一、全国房地产企业购置土地市场分析

　　从2011年以来，全国房地产企业购置土地面积总体呈下降趋势，有一定波动，2014年，房地产开发企业土地购置面积33383万平方米，比上年下降14.0%，降幅比1-11月份收窄0.5个百分点;土地成交价款10020亿元，增长1.0%，1-11月份为下降0.1%。

　　二、全国房地产开发市场分析

　　近年来，全国房地产开发市场增速持续降低，但总体保持增长趋势。2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%，扣除价格因素实际增长9.9%，增速比1-11月份回落1.4个百分点，比2013年回落9.3个百分点。

　　图表3：2011-2014年中国房地产开发投资额及增长率

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　　第二节 全国商业地产市场分析

　　一、全国商业地产开发市场分析

　　根据数据显示，近年来我国商业营业用房开发市场保持高速增长，市场开发投资逐年快速提高，在2014年，全国商业营业用房开发投资达到14346亿元，比上年增长20.1%。　　

　　二、商业营业用房销售市场分析

　　近年来，全国商业营业用房销售市场总体保持增长态势。从2012年以来持续提高，其中在2013年，全国商业营业用房销售面积8469万平方米，比上年增长9.1%，在2014年，全国商业营业用房销售面积达到历史最高点，销售面积9075万平方米，比上年增长7.2%。

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　　第三节 北京市房地产市场分析

　　第四节 丰台区房地产市场分析

　　第五节 项目竞争优势分析

　　第四章 项目选址及区位条件

　　第五章 项目建设规划及业务方案

　　第一节 项目建设规划

　　第二节 给排水系统

　　第三节 电气系统

　　第六章 项目能源节约方案设计

　　第一节 用能标准和节能规范

　　一、相关法律、法规、规划和产业政策

　　二、建筑类相关标准及规范

　　三、相关终端用能产品能耗标准

　　第二节 节能措施

　　一、建筑节能设计

　　二、给排水节能设计

　　三、其他节能措施

　　第三节 项目能耗分析

　　本项目所需的能源有水、电、燃气等，其主要的能耗指标见下表。

      第七章 劳动安全卫生及消防

　　第一节 设计依据

　　第二节 劳动安全卫生

　　一、建筑及场地布置

　　二、防电、防雷和接地保护

　　三、安全管理机构设置

　　第三节 消防设施及方案

　　一、设计标准及规程

　　二、防火等级

　　三、防火措施

　　四、消防措施

　　第八章 项目组织与管理

　　第一节 组织架构

　　一、组织架构

　　二、劳动定员

　　根据项目组织机构设置，项目建成后公司需要员工37人，另聘请销售人员和临时工若干人，定员编制详见定员一览表。

　　第二节 行政管理

　　第九章 项目建设进度及工程招投标方案

　　第一节 基本要求

　　第二节 项目开发管理

　　一、项目管理

　　二、项目实施进度

　　第三节 工程招投标方案

　　第十章 项目预计投资估算及资金筹措

　　第一节 估算范围

　　第二节 估算依据

　　第三节 编制说明

　　第四节 项目总投资估算

　　一、工程费用

　　二、不可预见费用

　　三、工程其他费用

　　四、流动资金估算

　　五、项目总投资估算

　　项目估算总投资5425.60万元。　　

　　第五节 资金筹措

　　第十一章 项目的经济效益分析

　　第一节 评价依据

　　第二节 营业收入及税金测算

　　项目主要建设内容为2栋办公楼和1栋青年公寓，项目于2015年9月开始建设，预估从2016年5月开始出租。

　　结合目前周边项目以及项目地块本身的条件带来的影响，当前时点价格：

　　办公楼：5.3元/㎡·天，出租率90%，价格年增长率3%;

　　青年公寓：2800元/月，价格年增长率3.5%。

　　第三节 成本费用测算

　　第四节 利润测算

　　第五节 财务效益分析

　　一、财务净现值fnpv

　　二、财务内部收益率firr

　　财务内部收益率(firr)系指能使项目在计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率，即firr作为折现率使下式成立：

　　式中：ci——现金流入量;

　　co——现金流出量;

　　(ci-co)t——第t年的净现金流量;

　　n——计算期。

　　经对项目投资现金流量表进行分析计算，所得税前项目投资财务内部收益率为28.84%，所得税后项目投资财务内部收益率为22.34%。

　　三、项目投资回收期pt

　　四、总投资收益率(roi)

　　五、项目资本金净利润率(roe)

　　第六节 项目敏感性分析

　　第七节 财务评价结论

　　第十二章 经济效益和社会效益评价

　　第一节 经济效益分析

　　第二节 社会效益分析

　　第十三章 项目风险分析及对策

　　第一节 政策风险及应对措施

　　第二节 市场风险及应对措施

　　第三节 安全风险及应对措施

　　第四节 管理风险及应对措施

　　第五节 技术风险及应对措施

　　第六节 财务风险及应对措施

　　第十四章 结论及建议

　　第一节 结论

　　第二节 建议

　　完整版附件请点击下载： 北京某房地产项目可行性研究报告案例.pdf