北京某养老产业基地项目可行性研究报告案例

发布日期:2017-03-29

以下为报告详细内容(节选):

  第一章 项目总论

 

  第一节 项目概况

  一、项目名称

  二、项目性质

  三、建设地点

  四、项目定位及发展

  1、项目定位

  2、项目发展

  项目力争在3-5年内把养老产业基地打造成面向国际一流的生态养生养老产业基地,通过项目的建设和运营让农村和城市人民共享经济发展、社会进步所带来的物质和精神文明成果,进而为北京市的繁荣发展提供强有力的支撑。

  六、建设内容与规模

  项目规划建设养老养生区、旅游度假区、医疗保健区、休闲娱乐区及服务配套区,项目建设规划具有文化多样性的功能覆盖。

  七、项目建设周期

  八、项目优势与特色

  1、搭建健康会员绿色通道

  2、开展物联网“智慧养老”

  九、项目总投资及资金筹措

  十、项目主要经济技术指标

  项目主要技术经济指标详见下表:

  arget="_blank" href="/cgal/2015-03-09/200752.html" alt="" src="http://plan.cu-market.com.cn/edit/uploadfile/2017032956209405.png">   第二节 项目可行性研究结论

  一、经济效益

  二、社会效益

  本项目的实施,符合国家产业政策导向和发展规划,符合《国务院关于促进健康服务业发展的若干意见》、《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》的文件精神,本项目的实施,将在丰台区养生养老领域打造一个综合创新型养生养老、生态观光、休闲娱乐、同时附带人文展示的复合型相关“幸福指数”的第三产业标志项目。

  ……

  第三节 编制依据和原则

  一、编制依据

  二、编制原则

  三、研究范围

 

  第二章 项目建设环境分析

 

  第一节 政策环境

  随着我国人口老龄化进程逐渐加快,养老问题一直是国家政策重点支持和发展的产业。政府近年来对于养老产业愈发重视,中央和地方已不断出台推动养老地产发展相关配套政策,规范行业发展,近期主要从土地、财税等政策上予以支持。自1996年是8月全国人大通过《中华人民共和国老年人权益保障法》以来,我国先后共制定了约200多个老年政策法规,数量众多,涉及面广。

  一、十部门联合下发《关于加快发展养老服务业的意见》,指导并促进养老服务业的快速发展

  二、《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》

  三、十七大《报告》强调要以“基本养老”为重点

  四、十八大报告勾勒养老保障图景

  五、国务院关于加快发展养老服务业的若干意见

  六、24部门联合发文要求进一步加强老年人优待工作

  七、民政部等部门养老产业政策频出,政策方向性明显

  第二节 经济环境

  一、居民收入持续增长

  二、居民消费水平逐年提高

  三、处于“未富先老”的发展阶段

  四、老年群体日渐成为一支重要的消费大军

  第三节 社会环境

  一、我国人口老龄化水平已超过国际公认的标志线水平

  二、我国即将进入老龄化加速阶段

  三、人口老龄化需要社会解决日益突出的养老保障问题

  四、北京养老院“一床难求”现象凸显

  第四节 文化环境

  一、老年人生活观念在发生转变

  二、社会化养老观念逐渐深入人心

  三、从“养老文化”发展至“文化养老”

 

  第三章 项目建设必要性及可行性分析

 

  第一节 项目建设必要性分析

  一、本项目是适应人口老龄化发展、解决老人养老问题的需要

  养老中心是一种老年人相对集中居住,以社会化服务为主的养老方式。随着年龄的增长和身体的衰老,老年人对介助、介护服务的需求逐渐增加,对养老产业园的依附性越来越强。依托养老社区构筑养老服务体系不仅具有方便易行、针对性强、参与面广等特点,而且还能给老人带来认同感和归属感。我国传统的大家庭,正在或者已经被核心家庭取代,老年人和子女分开居住已经相当普遍,“空巢”家庭增多,这给老人的生活照顾、医疗保健及精神照料方面都带来诸多的不便。对众多独生子女来说,对老人的赡养、照料也是一个沉重的负担。如:提供照顾所带来的经济、身体和精神等负担或压力以及照顾与工作之间的冲突等。因此,依托养老社区构筑社会化养老是解决老年人养老问题、适应老人及其家庭需求的客观要求,是社会发展的必然。

  二、本项目是推动老年人权益保障工作、构建和谐社会的需要

  三、本项目是改善老年居住环境,提高老年人晚年生活质量的需要

  四、本项目是带动养老产业发展,进而推动区域经济发展的需要

  第二节 项目建设可行性分析

  一、老年人的市场消费能力逐渐增强

  二、老人精神需求得以满足,养老服务产业前景广阔

  三、市场化运作是养老产业发展的必然趋势

 

  第四章 项目所在行业市场分析

 

  第一节 国外养老产业概况

  法国于1851年成为世界上最早进入老龄化社会的国家。40年后,瑞典、挪威成为20世纪前进入老龄化社会的另外两个国家。第一次世界大战后,英国、德国、爱尔兰相继进入老龄化社会。第二次世界大战后,美国、瑞士等国成为老年型国家。到20世纪90年代,绝大部分发达国家都迈入了老龄化社会行列。国外发达国家对于老年居住问题的研究开始时间较早,其研究主要集中养老保险、养老模式、养老住宅规划设计、养老地产的运营等方面。

  一、美国

  二、德国

  三、加拿大

  四、新加坡

  第二节 中国养老产业发展概况

  一、养老产业的提出

  二、中国目前的三种主要养老方式

  三、我国养老产业发展历程

  第三节 中国养老产业市场分析

  一、中国养老产业需求侧分析

  1、我国人口老龄化特征为养老产业提供了庞大的“需求主体”

  2、老年人口需求和消费总量将迅猛增长

  3、老年人养老逐步向集中养老转移

  4、家庭因素催生老年住宅的产生和发展

  二、中国养老产业供给侧分析

  1、建设投入不断上升

  根据民政部2015年6月发布的《2014年社会服务发展统计公报》,截至2014年底,全国社会服务事业费支出4404.1亿元,比上年增长3.0%,占国家财政支出比重为2.9%,其中用于老龄服务体系建设的费用有明显增长。

  2006-2014年,中国的社会服务事业费用支出由915.4亿元增加到了2014年的4404.1亿元,9年间增加3488.7亿元。2014年中央财政共向各地转移支付社会服务事业费2150.0亿元,与上年基本持平,占社会服务事业费比重为47.8%。社会服务事业基本建设施工项目14001个,全年完成投资总额282.2亿元。

  此外,各地也纷纷出台社会养老服务体系的建设规划,并通过建立财政专项资金、加大建设补贴和运营补贴等方式,着力提高对社会养老服务体系的财政投入。其中,北京给予民办养老机构床位的一次性建设补贴最高,为每张床位8000-16000元,其次是天津、上海和四川,给予新增养老床位一次性建设补贴10000元左右。

 

  2、养老服务机构数量持续增长

  3、大多数养老机构条件有待改善

  4、整个供给市场处于发展初期阶段,市场供给存在缺失

  第四节 北京市养老产业发展分析

  一、北京市养老产业发展现状

  1、养老机构数量及分布

  2、新开业机构数量

  3、床位数增长量

  4、西城、东城、朝阳、海淀和丰台5个区县的床位缺口在5000张以上

  二、北京市养老机构发展新特点

  1、连锁化项目纷纷开业

  2、新开设机构向五环内转移

  3、医养结合模式成为热点

  第五节 养老产业发展趋势

  一、老年人消费特征分析

  1、消费特征

  2、影响因素

  二、养老产业发展方向

  1、养老产业市场发展趋于细分化,向产业化方向发展

  2、养老产业链逐渐丰富化、个性化

  3、养老产业已成为“朝阳产业”,多省市将加大扶持力度

 

  第五章 项目选址及区位分析

  第一节 项目选址

  一、选址要求

  1、自然条件要求

  2、交通配套要求

  3、基础设施配套要求

  4、劳动力配套要求

  二、项目选址

  第二节 项目区位条件

  一、地理环境

  1、地貌特征

  2、气候水文

  二、人口状况

  三、经济状况

  四、城市建设

  第三节 项目选址合理性分析

 

  第六章 项目发展规划

 

  第一节 项目发展定位

  1、生态发展

  2、养老产业

  3、康复服务

  4、健康养生

  5、长寿文化

  6、商业服务配套

  7、定位总结

  第二节 项目规划设计理念

  一、正确定位

  二、立足本土

  三、文化符号

  四、细节决胜

  五、先进技术

  第三节 项目建设内容及规模

  一、养老养生区

  二、旅游度假区

  三、医疗保健区

  四、休闲娱乐区

  五、配套服务区

  六、项目功能配置

  1、养老公寓

  2、养生度假酒店

  3、养老养生俱乐部

  4、社区商业中心

  第四节 项目营销模式及盈利模式

  一、项目营销模式

  二、项目盈利模式

  第五节 项目优势与特色

  一、搭建健康会员绿色通道

  二、物联网“智慧养老”

  1、老人日常生活远程监控

  2、健康仪随时监测健康状况

  3、构建健康会员“放心购物通道”

  4、引进银发农业

  5、劳动交换服务

 

  第七章 项目工程建设方案

 

  第一节 土建工程

  一、设计原则

  二、采用的标准及规范

  三、施工能力

  四、主要部位工程做法

  1、室内地面铺墁工程做法

  2、墙身砌筑工程做法

  3、石作工程

  4、木作工程

  五、屋面工程

  六、屋瓦质地及其色彩要求

  1、屋瓦质地

  2、色彩要求

  七、木构件的防腐防虫与防火

  1、木构件防火

  2、防腐朽与防虫蛀

  第二节 老年公寓设计方案

  一、规划设计

  二、功能设计

  1、适应养老服务需求转型(保障→康乐)升级:

  2、完善养老服务的全部内容:

  3、项目重点突出体现快乐养老的新理念:

  4、形成全方位的养老服务设施体系:

  5、项目的若干细节举例

  6、力求贯穿养老服务的主体产业链

  7、发挥项目优势,可与团体客户打造养老服务的“共建”平台:

  三、住宅设计

  四、单体设计

  五、常规物业管理设计

  六、色彩设计

  七、立面设计

  第三节 公辅工程

  一、供电

  二、给排水

  1、给水

  2、排水

  3、给排水管道

  三、通讯设施

 

  第八章 项目环境保护方案

 

  第一节 执行标准及排放标准

  第二节 主要污染源、污染物及防治措施

  一、项目建设期环境保护

  1、废气和扬尘处理

  2、废水处理

  3、噪声处理

  4、固体废弃物

  二、项目运营期环境保护

  1、废水

  2、废气

  3、固体废弃物

  4、噪声

  第三节 环境保护措施

  一、大气保护规划

  二、水体保护

  三、噪声控制

  四、园区环卫工作

  第四节 环境影响综合评价

 

  第九章 项目劳动保护及消防方案

 

  第一节 消防设施及方案

  一、设计标准及规程

  1、设计标准及规程

  2、消防说明

  二、建筑消防

  三、给水消防

  四、电气消防

  1、本新建工程所用用电负荷均为二级,对供电无特殊要求

  2、火灾自动报警

  五、防范措施

  第二节 安全方案

  一、规范和依据

  二、安全措施

  三、监控系统说明

  四、系统功能和特点

  1、系统具有以下功能

  2、系统具有以下特点

 

  第十章 项目节能方案分析

 

  第一节 用能标准和节能规范

  一、相关法律、法规、规划和产业政策

  二、建筑类相关标准及规范

  三、相关终端用能产品能耗标准

  第二节 节能措施

  一、节电

  二、节水

  三、建筑节能

  1、建筑节能标准要求

  2、建筑节能措施

  四、能源管理

  第三节 项目能耗分析

  一、主要能源消耗种类及消耗数量

  二、项目所在地能源供应状况分析

 

  第十一章 项目实施进度及招投标

 

  第一节 项目施工组织措施

  一、建立项目实施管理机构

  二、施工准备

  三、经营准备

  四、竣工验收

  第二节 项目实施进度

  第三节 工程招投标

  一、项目招标目的

  二、招标原则及招投标方案

  1、招标原则

  2、招标范围

  3、招投标程序

 

  第十二章 项目组织管理与运行

 

  第一节 项目组织管理

  一、组织机构设置原则

  二、项目组织管理模式

  三、部门职责

  1、股东会

  2、董事会

  3、专家指导委员会

  4、执行委员会

  5、风险控制委员会

  第二节 劳动定员和人员培训

  一、劳动定员及工资福利

  二、人员培训

  第三节 企业发展战略

  一、管理战略

  1、企业管理

  2、管理制度

  二、人力资源管理

  1、人员管理

  2、人员招聘

  三、财务制度

  四、企业文化建设

  第四节 项目发展及运作

  一、资源运作

  二、资金运作

  三、资本运作

 

  第十三章 项目投资估算及资金筹措

 

  第一节 投资估算

  一、估算说明

  二、估算依据

  三、生产负荷

  四、建筑工程费用

  五、设备购置费

  六、安装工程费

  七、建设工程其它费用

  八、流动资金

  九、总投资

  第二节 资金筹借

 

  第十四章 项目财务效益分析

 

  第一节 评价依据

  一、遵循的有关法规

  二、基础数据及说明

  第二节 经济效益测算

  一、营业收入及税金测算

  二、成本费用测算

  三、利润测算

  第三节 经济合理性分析

  一、财务评价指标

  1、净现值npv

  2、内部收益率irr

  3、投资回收期pt

  4、投资利润率及利税率

  二、抗风险分析

  1、盈亏平衡分析

  2、敏感性分析

  第四节 财务评价结论

 

  第十五章 项目社会效益分析

 

  第一节 社会效益

  一、满足社会对养老服务日益增加的需求

  二、促进养老产业与健康产业、生态农业、休闲娱乐等产业的融合

  三、养老兴市、改善投资环境

  四、对所在区域居民生活质量的影响

  五、对当地社会服务容量、基础设施的影响

  第二节 互适性分析

  第三节 项目风险分析与防范措施

  一、项目开发过程中潜在的风险及对策

  1、成本超支风险及防范

  2、人力资源供给风险及防范

  二、项目本身潜在的风险及对策

  1、市场风险及对策

  2、运作风险及防范

  三、其他风险

  1、宏观调控政策风险

  2、市场竞争风险

  3、市场运营机制风险

 

  第十六章 项目可行性研究结论及建议

 

  第一节 结论

  第二节 建议

 

 

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