第一章 总论

　　第一节 项目基本情况

　　一、项目名称

　　上海某全屋定制项目

　　二、项目性质

　　改建

　　三、项目建设地点

　　项目建设地点位于上海市

　　四、项目申报单位

　　五、项目建设内容

　　项目总建筑面积为25000平方米，主要将原有建筑进行装修改造为符合全屋定制家居产业园的使用标准。具体改造内容及面积如下：

    六、项目定位

　　项目建成后，是集研发、设计、生产、营销、服务于一体的大型综合性家具产业园，将致力于在全国范围内推广家具定制与人文家居理念。园区将引进国内优质品牌入驻，采用高素质的专业技术人员、优质环保的材料。

　　项目利用信息通信技术以及互联网平台，让互联网与全屋定制进行深度融合，打通线上线下服务，为中高端用户提供一站式家居整体解决方案，它由“个性化空间定制”、“一站式自主选材”、“管家式全程服务”三大核心服务构成，真正打造门店+网店的o2o双店运营模式。

　　六、项目投资与资金筹措

　　项目总投资5000万元，所有资金均由企业自筹解决。

　　七、项目实施进度

　　项目实施周期为8个月，即2017年6月—2018年2月

　　第二节 可行性研究结论

　　项目顺应国家政策走向，符合市场发展趋势，有较好的区位交通和基础设施条件，项目所辐射的市场基础和发展前景较好，经济效益良好，具备可行性。

　　第三节 可行性报告编制依据

　　第二章 建设背景及必要性

　　第一节 项目建设背景

　　随着家居市场竞争不断加剧、消费者消费观念转变，以及互联网对家居实体店的冲击，家居行业正在经历着全新发展态势。

　　行业竞争的加剧，行业资源日益集中，品牌价值也开始显现。实际上，家居行业的品牌崛起之路还很长，企业的成长空间也远远没有达到天花板。

　　2016年随着房地产的接连调控和经济步入“新常态”，中国家居流通业面临着持续挑战。年初红星美凯龙提出了“1001”战略，随后国安居推出“九悦九”定制家装，11月15日名家居世博园也举行新闻发布会宣布：打造中国唯一、永不落幕的“全屋定制馆”。越来越多的家居品牌都打出了全屋定制口号，家居行业即将进入全屋定制时代。

　　第二节 项目建设的必要性

　　第三章 市场发展分析

　　第一节 定制家具市场分析

　　定制家具分类方法有多种，按产品可分为单一定制家具产品如定制橱柜、定制衣柜等和组合全屋定制产品，目前单一定制产品较多，但全屋定制日益受到消费者以及厂家的关注;按渠道，定制家具可分为线上、线下和o2o，由于定制家具对体验的要求较高，线下和o2o是定制家具主流渠道;按照客户分，定制家具客户包括个人消费者、大宗用户(主要是地产公司)和海外用户，目前个人消费者是定制家具的主要客户群体。　

　　本项目属于产品-产品组合-全屋定制产品。

　　随着经济的发展，我国居民的人均可支配收入水平不断提高，由2005年的约1万元增加到2015年的3万多元，中产阶级家庭占比将继续提高。收入提高带来人们生活水平提升，根据联合国粮农组织标准，恩格尔系数(食品支出占消费支出比率)50~59%为温饱型，2016年我国恩格尔系数为30.1%，大大低于该标准值，我国居民生活水平已经由温饱转变为小康，部分地区甚至实现了富裕。

　　生活水平提高对家具消费理念产生了较大的影响，人们家居装修理念从最初讲究“实惠”、“实用”到注重格调品位和整体风格协调和效果转变，个性化装修需求越来越高。这为定制家具的发展奠定了良好基础，带动定制家具行业消费升级。　　

　　第二节 全屋定制市场分析

　　根据国家统计局数据，我国每年房屋新开工面积从2005年的6.81亿平方米，增长到2014年的17.96亿平方米，2013年房屋新开工面积为20.12亿平方米，为历史最高。因此，预计我国每年新增建筑面积达16亿～20亿平方米。

　　第四章 项目发展规划

　　第一节 项目定位

　　项目建成后，是集研发、设计、生产、营销、服务于一体的大型综合性家具产业园，将致力于在全国范围内推广家具定制与人文家居理念。园区将引进国内优质品牌入驻，采用高素质的专业技术人员、优质环保的材料。园区以“诚信服务，品质第一”为企业宗旨，秉承“态度决定一切、品质源于细节”的经营理念。

　　园区主营全屋定制家具，倡导现代健康环保、时尚的家居环保理念，并通过对小到医药级封边带、大到e0级板材等一系列原材料的严苛把控来确保产品品质。

　　项目利用信息通信技术以及互联网平台，让互联网与全屋定制进行深度融合，打通线上线下服务，为中高端用户提供一站式家居整体解决方案，它由“个性化空间定制”、“一站式自主选材”、“管家式全程服务”三大核心服务构成，真正打造门店+网店的o2o双店运营模式。

　　第二节 项目产品

　　本项目将为广大消费者提供个性化的家具定制服务，包括整体衣柜、整体书柜、酒柜、鞋柜、电视柜、步入式衣帽间、入墙衣柜、整体家具等多种产品。

　　第三节 项目发展规划

　　第四节 项目运营推广

　　第五节 项目建设内容

　　项目总建筑面积为25000平方米，主要将原有建筑进行装修改造为符合全屋定制家居产业园的使用标准。具体改造内容及面积如下：

      第五章 项目选址及建设条件

　　第六章 项目环境保护

　　第七章 项目能源节约方案设计

　　第八章 劳动安全卫生及消防

　　第九章 项目组织机构和人力资源配置

　　第十章 项目建设进度及工程招投标方案

　　第十一章 项目投资估算及资金筹措

　　第一节 投资估算

　　项目建筑工程主要是改造原有厂房20000平方米、改造原有办公楼2000平方米、将原有6亩绿化区域地改造为停车场以及购置相关设备费用。则项目建设投资费为4196万元，估算过程详见下表。

    参照相关企业的应收、应付、存货和现金等流动资产的最小周转天数，结合本项目的实际情况，采用分项详细测算法对本项目流动资金需求量进行测算。经估算，流动资金为715万元。

　　项目总投资5000万元，其中，工程费用2450万元，工程建设其他费用3874.06万元，预备费用1498万元。总投资结构如下表所示：

　　第二节 资金筹借

　　第十二章 项目经济效益分析

　　第一节 评价依据

　　第二节 经济效益测算

　　一、营业收入测算

　　经测算，项目建成稳定运营后，项目公司第一年营业收入2500万元，逐年递增10%，增值税150万元。

　　二、成本费用测算

　　房屋建筑物按照折旧年限20年，残值率10%计算;其他资产按照摊销年限10年，无残值计算。经测算，项目建成稳定运营后，项目公司年均总成本费用2930.2万元，具体测算过程见下表(略)。

　　三、利润测算

　　经测算，项目建成后，年均利润总额为1025万元，年净利润769万元，具体测算过程表见下表(略)。

　　第三节 经济合理性分析

　　根据利润表，现金流量表，项目所得税后净现值内部收益率测算表，能够进一步测算出动态反映本项目盈利能力的净现值npv、内部收益率irr、项目动态全部投资回收期pt和投资利润率等指标。

　　1、净现值npv

　　财务净现值是指在方案的整个实施运行过程中，所有现金净流入年份的现值之和与所有现金净流出年份的现值之和的差额。

　　项目净现值npv为：

，所得税后

/(1+i)t=1195.43万元，均大于零，说明该项目动态收益率超过了该行业应达到的最低收益水平。

　　2、内部收益率irr

　　财务内部收益率反映的是方案本身实际达到的收益率。

，求出的i值，即为该项目的内部收益率。经计算求出所得税前irr=23.24%，所得税后irr=18.74%，都大于基准收益率12%，说明该项目的动态收益是可行的。

　　3、投资回收期pt

　　投资回收期从现金流量表求得，投资回收期pt=累计现金流量出现正值年份-1+上年累计现金流量绝对值/当年净现金流量。

　　计算得出所得税前静态投资回收期为5.02年(不含建设期)，所得税后静态投资回收期为5.71年(不含建设期);所得税前动态投资回收期为6.42年(不含建设期)，所得税后动态投资回收期为7.56年(不含建设期)。

　　4、投资利润率及利税率

　　投资净利率=年均净利润额/总投资额×100%=15.38%

　　投资利税率=年均利税总额/总投资额×100%= 10.48%

　　从财务指标看，各项经济指标处于较理想状态，项目盈利能力较好，项目财务效益是可行的。从不确定性分析来看，项目具有较强的抗风险能力。

　　第十三章 项目社会效益及社会适应性分析

　　第十四章 项目风险分析及控制措施

　　第十五章 结论与建议

　　第一节 结论

　　项目的总投资额为项目总投资5000万元，建设周期为4个月。经测算，项目建成稳定运营后，年均收入3984万元，年均利润总额1025万元;年均投资净利率为15.38%，年均投资利税率为10.48%。项目盈利能力良好。

　　综上所述，本项目建设的条件成熟，通过环境保护和经济效益等方面预测分析，本项目不仅盈利能力强，而且抗风险能力大;在项目取得较高经济效益的同时，不会破坏自然环境，故本项目是完全可行的。

　　第二节 建议

　　1、本项目投资类别囊括了多项建筑，在实际操作过程中需要注意的事项较多，如何更好的协调项目规划设计将是本项目的难点。因此，后续工作中，应该加强对本项目规划进行深入分析。

　　2、本项目投资额较大，工程量大，在下一步工作中应针对实际情况进行深入分析与研究，做出较为客观详细的测算，在确保工程进度的基础上，提高资金使用效率。

　　3、项目建设单位应积极做好各项前期工作，抓紧落实相关配套资金，认真开展施工前的设计、招标、设备调查等工作，力争项目尽快建设，尽快投入使用。

　　4、项目在实施过程中要做好建设管理工作，积极与项目所在地有关部门联系，确保项目选址、资源配置等工作的顺利进行，使项目早运营、早见效。

　　完整版附件请点击下载：上海某全屋定制项目可行性研究报告案例.pdf