第一章 公司概况

　　第一节 公司基本情况

　　第二节 团队介绍

　　一、管理层

　　二、运营团队

　　第三节 公司发展

　　一、发展理念

　　结合“以佛教文化为灵魂内核，以健康养生为产业导向，以节事赛为活动吸引”的区域旅游产业融合定位，规划提出了“中医养生、文化养心、运动养身”的三养理念。同时依托区域自然资源与文化特色，规划旨在将产业园打造成一个以“自然生态”为基底、以“中医健康养生”为产业核心，集“创意文化、生态体验、旅游度假”为一体的，国内领先重庆首个高端休闲养生度假区。

　　二、发展目标

　　第二章 项目提出背景

　　第一节 外部环境

　　一、政策背景

　　1、《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》

　　2017年2月28日国务院发布了《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》国发〔2017〕13号。

　　《规划》指出贯彻全面放开养老服务市场、提升养老服务质量的有关政策要求，加快推进养老服务业“放管服”改革。对民间资本和社会力量申请兴办养老机构进一步放宽准入条件，加强开办支持和服务指导。落实好对民办养老机构的投融资、税费、土地、人才等扶持政策。鼓励采取特许经营、政府购买服务、政府和社会资本合作等方式支持社会力量举办养老机构。允许养老机构依法依规设立多个服务网点，实现规模化、连锁化、品牌化运营。鼓励整合改造企业厂房、商业设施、存量商品房等用于养老服务。

　　支持养老机构按规定开办康复医院、护理院、临终关怀机构和医务室、护理站等。鼓励执业医师到养老机构设置的医疗机构多点执业，支持有相关专业特长的医师及专业人员在养老机构开展疾病预防、营养、中医养生等非诊疗性健康服务。对养老机构设置的医疗机构，符合条件的按规定纳入基本医疗保险定点范围。

　　支持养老服务产业与健康、养生、旅游、文化、健身、休闲等产业融合发展，丰富养老服务产业新模式、新业态。鼓励金融、地产、互联网等企业进入养老服务产业。利用信息技术提升健康养老服务质量和效率。

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　　二、经济背景

　　三、社会背景

　　四、文化背景

　　1、老年人生活观念在发生转变

　　随着中国知识型老年群体的增长，老年人的自主意识和自主关注逐渐增强。部分城镇老年人在儿女成家立业后，拒绝为其儿女承担任何的家庭照顾服务，他们有较强的独立生活的需求，包括教育学习、休闲娱乐、旅游度假等。他们渴望在进入老年后有时间出外旅游、与老友相聚、参与更多的老年群体活动等，他们已经不再受传统养老方式的约束。

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　　第二节 企业内部发展

　　一、公司发展历程

　　二、项目规模及愿景

　　第三章 项目定位及产品方案

　　第一节 项目定位

　　一、总体方向

　　一期结束时要建成占地面积100亩，建筑面积7万平方米，养老床位1000个的养老中心;占地面积100亩，建筑面积3万平方米，招收学生5000人的中医职业技术学校;占地面积50亩，建筑面积3万平方米，康复理疗床位500个，康复理疗医院。配套建成拥有10公里健身步道，以及12个养生森林浴平台的天然养生森林浴场;种植面积500亩，建筑设施面积1万平方米的中药种植示范观赏园等。

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　　二、市场定位

　　三、客群定位

　　1、按园区项目类别划分

　　(1)中医养生

　　目前，中国健康养生市场规模已经超过万亿元。这意味着，如果按照国家统计局2016年公布的中国城市常住居民人数7.7亿来计算，平均每位城市常住居民年均花费超过1000元用于健康养生。由于中医养生过程强调的是调理和治疗，所以完成整个调理过程都会持续一段时间，因此参与中医养生项目90%以上的群体是重庆市的居民，剩余的受众则来自于周边地区如：四川、贵州、云南或是东南沿海等发达地区(江苏、浙江、上海、北京等)。

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　　第二节 项目产品方案

　　三大主题产品分区产品分类

　　养老康复产品环湖养生区与健康疗养区疗养中心

　　中医馆

　　医药检测中心

　　中医职业技术学院

　　生态度假区延年山庄

　　企业会馆

　　精品酒店及特色客栈

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　　一、养老康复产品

　　1、环湖养生区与健康疗养区

　　疗养中心、中医馆、医药检测中心、中医职业技术学院。　　

　　以中医的传统康复疗法为特色，以老年心血管、智利退化、白内障以及肿瘤疾病治疗康复、老年慢性病、药物滥用及功能受损人员康复治疗服务为主，建设即科研、培训、医疗、疗养为一体的综合性康复中心。

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　　二、中医药产品

　　三、旅游度假产品

　　第四章 项目建设方案

　　第一节 项目整体规划方案

　　项目是依托中药健康养生为主的旅游景区，规划紧扣园区主题定位，形成以中药养生为主脉络，串联“中医养生区”、“生态体验区”、“文化创意区”三大功能板块的“一轴三区”的总体规划结构。园区总体规划用地面积为434.00公顷(合6510.00亩)。　

　　一、分区规划

　　二、分期规划

　　1、一期项目

　　项目一期总占地面积为1250亩，主要以养老康复中心为核心，建设打造养老中心、中医职业技术学院和康复理疗医院，同时配套以天然养生森林浴场、中药种植示范观赏园、景区广场、水库等基础设施。

　　2、二期项目

　　项目二期主要以休闲度假中心为核心，通过国际高端品牌合作等形式，建设打造五星级精品酒店、国际会议中心、休闲度假中心、高端度假别墅、定制企业会所等休闲度假服务内容。

　　3、三期项目

　　项目三期主要以创意及文旅基地为核心，通过建设各类影视、创意、摄影等基地，将项目在养老康复、休闲度假的基础上，进一步在创意和文化旅游方面升级建设。

　　第二节 一期项目详细建设方案

　　一、养老中心

　　一期养老中心占地面积为100亩，建筑面积7万平方米，床位数量为1500张。定位于精品养生、养老度假，精品文化，养老联排别墅、养老医疗服务、文化餐厅风格的现代养老公寓及度假住宅，本区域内优质的生态环境、文化配套、景观建筑、服务配套都将大幅度提高中心内养老产业服务价值，优异的环境与宜居条件为承载高端精品养老服务提供了极具吸引力的附加值。　　

　　1、老年公寓规模测算

　　根据《城镇老年人设施规划规范(gb50437-2007)》要求，每张床位的综合建筑面积不能小于40平方米，项目规划设置养老床位1500张，最低建筑面积要求为60000平方米。因此，本项目养老公寓建筑面积优于国家标准。

　　2、内部床位分布

　　根据老人身体情况、护理需求及服务要求，项目将针对不同老人确定服务等级。服务等级分为自理服务、介助服务、介护护理。同时项目1500张床位也将区分为自理床位、介助床位和介护床位，分别为900张、360张和240张。

　　(1)自理服务。针对生活行为基本能自理者，不依赖他人帮助的老年人，年龄在80岁以下，老年人能力评估为自理能力正常者。

　　(2)介助服务。针对生活行为依赖拐杖、助步器等设施和他人帮助的老年人，或年龄在80岁以上，老年人能力评估为轻度失能者。

　　(3)介护护理。针对生活行为依赖他人护理者，思维功能轻度障碍者，或年龄在90岁以上，老年人能力评估为中度失能者。

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　　6、主要经济技术指标

　　项目养老公寓占地面积100亩建筑面积70000平方米，其中地上面积60000平方米，对应养老护理标准，建设有三种类型公寓，总床位数1500张，其中自理型900张、介助型360张、介护型240张。

　　第五章 项目行业市场分析

　　第一节 养老行业发展分析

　　据国家统计局相关测算，到2020年，中国60岁以上老年人口将达到2.55亿，到2050年预计将达到4.3亿，占总人口超过30%。即2050年每3个中国人中就将有1个老人。与发达国家相比，我国人口老龄化的发展速度更快，进程更短。我国人口年龄结构从年轻型到成年型用了20年左右，从成年型到老年型也是20年左右时间，世界发达地区100年走过的历程，我国只用了40年左右。老年人口数量的不断增加也预示了养老产业的巨大市场空间。

　　截至2016年底，重庆60岁及其以上老年人口604.1万，占总人口的19.8%;据预测到2020年重庆市60岁及其以上的老年人口将达到714万，占2020年重庆市总人口的21.0%。

　　2016年重庆共有养老床位16.8万张，每千名老年人拥有床位26张，距2020年达到每千名老年人拥有40张床位的规划相差约11.8万张床位。随着重庆市十三五规划的逐步落实，养老事业的发展迫在眉睫。一些复合型、高品质的养老度假机构受到市场的追捧，成为一种极具特色的养老方式。既有效的缓解了“床位慌”又可以拉动当地的就业和收入，是一种双赢的发展形式。

　　一、国内养老市场整体情况

　　二、国内养老市场经营模式

　　三、养老度假市场发展趋势

　　四、项目区域养老市场

　　五、国内养老行业优秀案例

　　六、养老行业未来发展

　　第二节 国内特色旅游市场发展分析

　　一、国内旅游行业总体发展情况

　　随着我国经济持续稳定快速的增长，2016年全国居民人均可支配收入23821元，比上年增长8.4%，扣除价格因素，实际增长6.3%;其中重庆市人均可支配收入22034元，比上年增长9.6%。

　　2016年全年国内游客44亿人次，比上年增长11.2%，国内旅游收入39390亿元，增长15.2%。其中重庆市2016年接待境内外游客达到4.51亿人次，实现旅游总收入2645.21亿元，同比分别增长15.1%和17.5%。

　　传统的旅游购物消费模式已经不能满足于游客的需求，伴随着环境问题的日趋严重，追求生态行、绿色行、自然行的游客越来越多，尤其是饱受空气污染的大城市，这种现象十分明显。谁能够找到一种全新的可操作的旅游模式谁就将在未来旅游行业中拔得头筹。

　　重庆市自然资源丰富，名山大川遍布期间，自古被称为“山城”，其中项目区域更是久负盛名，国家风景名胜区、国家级5a景区、世界自然遗产等名号显示了其绝佳的自然风光。结合中医的养生文化以及相关商业配套设施，必然引领新一次旅游风尚。　　

　　二、重庆旅游发展情况分析

　　三、2017年旅游经济形势预测

　　四、我国旅游市场特点分析

　　第三节 养生行业发展分析

　　一、中国养生行业现状

　　二、健康行业市场规模巨大

　　三、康复医疗行业现状

　　1、康复医疗的定义

　　在以传染病为主要疾病谱的年代，医疗价值最终表现为疾病的治愈，而如今大多数疾病的发病原因与环境、心理、行为、遗传、衰老等有关，其病因并非可以轻易去除，病理和病理生理改变也并非可以彻底逆转，如代谢性疾病(糖尿病、甲状腺疾病等)、神经疾病(脑血管病、脊髓疾病等)、骨关节疾病(慢性肌肉和骨关节损伤、脊柱病等)等均无真正的治愈可言。

　　康复医学是一门新兴的学科，是20世纪中期出现的一个新的概念。康复医学和预防医学、保健医学、临床医学并称为“四大医学”，它是一门以消除和减轻人的功能障碍，弥补和重建人的功能缺失，设法改善和提高人的各方面功能的医学学科，也就是功能障碍的预防、诊断、评估、治疗、训练和处理的医学学科。

　　康复治疗按病种可分为6大类：神经系统疾病康复(脑卒中等)、骨关节肌肉疾病和伤残康复(截肢骨折等)、心血管及呼吸系统疾病康复、老年康复、儿童疾病康复、精神残疾康复等。

　　图表39：康复治疗按病种分类

　　种类细分病种

　　神经系统疾病和伤残脑损伤:脑卒中(偏瘫及其他残疾)，颅脑损伤，帕金森病，儿童脑性瘫痪;脊髓损伤：截瘫、四肢瘫及其他残疾;周围神经疾病和损伤，脊髓灰质炎(小儿麻痹)后遗症等

　　骨关节肌肉疾病和伤残截肢、断肢再植术后，腰腿痛及颈椎病，手外伤，各类关节炎、关节置换术后，骨折后及骨关节其他手术后，脊柱侧弯矫形

　　心血管及呼吸系统疾病冠心病(冠状动脉搭桥术后、急性心肌梗塞后)，原发性高血压病，周围血管疾病，慢性阻塞性肺部疾患

　　老年康复帕金森病、骨质疏松症、老年性痴呆等

　　儿童疾病康复脑性瘫痪、智力发育迟滞、孤独症等

　　精神残疾精神病，精神神经症

　　康复治疗按治疗方法可分为6大种：物理治疗康复、作业治疗、言语治疗、心理治疗、康复工程、中医疗法等。

　　2、康复医疗市场规模

　　相比美国等发达国家上百年的康复医疗发展史，我国直到上世纪80年代，随着第一批医生赴日本学习专业康复医疗才算真正起步，国内第一个康复医学科是在1984年的中日友好医院建科。

　　但是，康复医疗在此后相当长的一段时间内仍然发展缓慢。直到汶川地震导致康复医疗需求突然的集中爆发，最终引起国家对康复医院的重视，卫生部随即在康复医疗服务体系建设的指导意见里面专门提到两个重点：一是康复医院的建设，二是分级管理体系建设的问题，激励部分二级医院或者企业医院转型康复医院，也鼓励民营资本进入康复医院。

　　近年来，随着我国人口老龄化带来的疾病谱改变，老年人高发率病种本身的康复需求加上慢性病致残带来的需求，持续扩容康复医疗行业需求空间。据统计，2016年我国康复医疗市场规模大约达到了320亿元。　

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　　四、中药行业现状

　　第四节 项目swot

　　第六章 项目发展规划

　　第一节 项目总体思路

　　根据市场需求，结合养生养老及休闲旅游产业现状及发展趋势，本项目按照“医、药、养、游”一体化发展总体思路，在“中医药+养老、中医药+康养、中医药+度假村、中药材种植园”等方面进行项目开发与打造，完善旅游、服务等功能，进行中药产品和服务衍生，打造南川特色中医养老康复新模式;促进中医药旅游事业进一步向上发展，真抓实干，锻造一条具特色的“医药养游”大健康产业链。

　　一、可持续性产业链

　　中医药是中华民族的宝贵财富，为中华民族的繁衍昌盛作出了巨大贡献。中医之所以能够存在数千年，与其丰富的哲学内涵息息相关。本项目力求秉着这样的内涵，结合现代社会大众的需求发展相关产品，希望在传播中医文化方面尽自己的一份力量，也希望能够造带给更多的人以福音。

　　二、产品带动产业发展

　　三、三大主题项目相辅相成

　　第二节 项目发展各阶段

　　一、项目分期及总投资金额

　　二、第一期投资计划

　　投资总额：10亿元

　　资金来源：业主项目及资本金投入4.5亿元;政策性投入及银行融资2亿元;股权融资3.5亿元。

　　资金用途：用于养老中心、中医职业技术培训学院、康复理疗医院、基础及项目配套设施建设及经营。

　　三、第二期投资计划

　　四、第三期投资计划

　　第三节 各阶段性目标

　　一、第一期目标

　　随着养老中心以及康复中心投入使用，每年带来的收入约为2.5亿元;中医职业技术学院每年可以招生10000人，带来收入10000万元;中药产品以及景区门票可以带来约2500万的收入。总的来说，项目一期投入使用后将产生约4亿元的收入。由此带动周边经济的发展以及当地居民人均收入的提高。

　　二、第二期目标

　　三、第三期目标

　　第七章 项目投融资方案

　　第一节 一期项目投资方案

　　一、工程费用

　　二、工程建设其他费用

　　三、预备费

　　四、流动资金

　　五、建设期利息

　　六、项目总投资估算

　　一期项目估算总投资(含流动资金)100000.00万元。其中建筑工程费用59900.00万元，设备购置费19275.00万元，安装工程费2155.79963.75万元，工程建设其他费用7085.05万元(包含土地购置费用818万元)，预备费4320.29万元，建设期利息1176.00万元，流动资金7279.91万元。

　　第二节 一期项目融资计划

　　一、股权融资

　　二、债权融资

　　第八章 项目的经济效益分析

　　第一节 一期项目经济效益

　　一、评价依据

　　二、营业收入及税金测算

　　1、项目营收预测

　　(1)老年公寓部分

　　结合项目周边重庆市高端养老机构收费标准及入住情况，项目三种类型公寓收费及入住情况设定参数如下：

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　　2、营收及税金测算

　　根据上述项目营收指标拟定，本项目建成后，将形成良性的资金链循环。项目完全运营后，预计年营业收入达39236.40万元(第三年)。

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　　三、成本费用测算

　　四、利润测算

　　五、财务效益分析

　　本项目财务基准收益率取行业基准收益率8%。

　　根据损益表，现金流量表，项目所得税后净现值内部收益率测算表，可进一步测算出动态反映本项目盈利能力的净现值npv、内部收益率irr、项目动态全部投资回收期rt和投资利润率等指标。

　　1、财务净现值fnpv

　　财务净现值系指按设定的折现率(一般采用基准收益率ic)计算的项目计算期内净现金流量的现值之和，可按下式计算：

　　式中：ic——设定的折现率(同基准收益率)，本项目为8%。

　　经计算，所得税前项目投资财务净现值83935.51万元，所得税后项目投资财务净现值54215.46万元，大于零。

　　六、项目不确定性分析

　　七、财务评价结论

　　第二节 资金退出机制

　　一、资金退出机制介绍

　　二、资金退出机制选择

　　第九章 项目风险分析

　　第一节 项目开发过程中潜在的风险及对策

　　一、建设风险

　　该项目规模大(占地6500亩)，开发建设周期长(总建设周期6年)，涉及问题多且复杂，不确定因素过多。建设风险是指项目无法完工、延期完工或者完工后无法达到预期运行标准而带来的风险，具体包括工程不能完工风险和完工延迟风险。其中，存在于项目建设阶段的完工风险是建设项目的主要风险之一。

　　建设风险对本项目造成的负面影响是综合性的，将导致项目建设成本增加、项目现金流量不能按计划获得、贷款偿还期限的延长和市场机会的流失。

　　防范措施：

　　为了减少建设风险，在工程项目实施之前，必须事先制定一个切实可行的、科学的进度计划。明确承包商在投标过程中向业主承诺的工期，并在其中标后写入合同，并规定“工期拖延的罚款”条款，作为一项重要的合同条款对承包商产生约束效应。

　　二、成本超支风险

　　第二节 项目本身潜在的风险及对策

　　一、财务风险

　　二、政策风险

　　三、资源管理风险

　　完整版附件请点击下载：重庆某养生养老项目商业计划书案例.pdf