第一章 项目概况

　　第一节 项目概况

　　一、项目基本情况

　　项目名称

　　商丘智能仓储及现代物流项目可研报告

　　项目建设地点

　　项目申报单位

　　项目建设内容及规模

　　本项目总用地面积为2200亩，建设内容包括五星级酒店4万平方米，一级水果批发市场5万3千余平方米，汽车城50万平方米，专线仓储10万平方米，信息大厅4.5万平方米，票务大厅0.5万平方米，配套银行、食堂1万平方米及加油站4个。

　　  项目建设周期

　　本项目建设周期为3年。

　　二、研究项目主要结论

　　1、项目投资结构及资金来源

　　本项目计划总投资200000.00万元，其中申请银行贷款120000万元，企业自筹80000.00万元。

　　2、项目投资效益情况

　　(1)经济效益

　　拟建工程总投资额为200000.00万元，其中：固定资产投资197487.08万元，铺底流动资金为2512.92万元。项目建成投产后达产年可年均实现销售收入57854.69万元，其中：年均利润为15962.86万元，年均纳税总额为15500.57万元。

　　项目全部投资所得税后财务内部总收益率15.88%，财务净现值31408.95万元，静态投资回收期为5.34年，项目盈亏平衡点为39.69%，因此本项目经营很安全，说明本项目具有较强的抗风险能力。财务盈利指标表明项目具有较强的盈利能力，项目的实施可取得较好的经济效益。

　　因此，本项目建设无论在经济上还是社会效益上都是可行的。

　　(2)社会效益

　　项目符合国家产业政策和省市物流产业化政策，项目辐射整个商丘市地区，能够完善区域物流基础设施，刺激区域农副产品、酒店业及汽车产业的发展，加快物流速度和产业链效应，从而促进国家及地方“十三五”发展规划的实施，配合政府的有关产业扶持政策，形成具有强大吸引力的汽车产业引擎。项目的实施对当地经济发展、关联产业发展以及社会就业等均有积极的影响，社会效益显著。

　　第二节 可行性研究报告的编制依据

　　第三节 可行性研究报告的编制原则和研究范围

　　第二章 项目建设背景及必要性分析

　　一、政策背景

　　《河南省物流业发展三年行动计划》

　　2014年6月23日，河南省人民政府办公厅印发关于《河南省物流业发展三年行动计划》的通知(豫政办[2014]82号)，计划要求增强区域物流节点支撑能力。充分发挥地区性中心城市的区位交通、产业和市场等优势,进一步完善物流通道、园区、口岸、配送中心等基础设施,增强区域物流节点综合服务功能,形成与郑州中心功能互补、遥相呼应、联动发展的大物流发展格局。加强节点城市物流基础设施建设,不断提升物流综合服务能力,重点推动信阳金牛物流产业集聚区、商丘豫东物流产业集聚区、周口港口物流产业集聚区、洛阳国龙物流园、南阳新区物流产业园区、豫北国际物流港、三门峡金三角建材物流港、众品冷链物流园、濮阳石化能源物流园、鹤壁宏昌物流园等重点项目建设,形成一批支撑区域物流集聚发展的载体平台。

　　《河南省人民政府关于建设高成长服务业大省的若干意见》

　　2014年5月8日，河南省人民政府办公厅发布《河南省人民政府关于建设高成长服务业大省的若干意见》(豫政[2014]42号)，意见要求推动服务业重点行业提速升级。围绕郑州航空港经济综合实验区建设,依托综合交通枢纽和铁路、公路、航空网络优势,强化中心、提升节点、产业联动,形成大枢纽促大物流、大物流带大产业的发展格局。力争到2020年,全省物流业增加值达到4000亿元,郑州新郑国际机场货邮吞吐量达到150万吨。建成全省联网、与国家边贸口岸联接的电子口岸,拓展综合保税区功能,建设综合保税区进口商品展示平台和肉类、药品、汽车等进口特定口岸,开展跨境贸易电子商务服务试点,建设进出口快递分拣平台,推动郑欧国际货运班列规模化运营,打造郑州国际航空货运枢纽和丝绸之路经济带物流集散中心。构建与电子商务快速发展相适应的现代物流配送体系,建设中国智能骨干网郑州核心节点,建成京东运营中心、河南快递集散交换中心等重大项目,打造全国快递转运集散中心和国际网购物品集散分拨中心。完善区域物流节点体系,依托中心城市、交通枢纽、口岸和产业集聚区,规划建设和改造提升20个货运枢纽、商贸服务、生产服务、口岸服务、综合服务型物流园区,争取1-2家重点物流园区成为国家级物流园区,推进郑州市城市共同配送试点工作,在全省建设一批布局合理、衔接顺畅、高效便捷的城市公共配送中心,增强区域物流集散、分拨和城市配送功能。加快发展冷链、邮政快递、电子信息产品、医药、汽车及零部件、家居建材、农产品及农资等优势专业物流,建设一批具有区域影响力的物流集群。改造提升传统运输和仓储企业,培育发展一批具有较强竞争力的第三方、第四方物流服务商,全面提升物流业与制造业、商贸业联动发展水平。

　　《河南省人民政府关于加快推进产业结构战略性调整的指导意见》

　　2013年12月10日，河南省人民政府办公厅发布《河南省人民政府关于加快推进产业结构战略性调整的指导意见》(豫政[2013]65号)，意见要求大力发展高成长性服务业。发挥优势,推动集聚,促进融合,壮大龙头,着力提升物流、信息、金融产业支撑服务能力,扩大文化、旅游消费服务供给,使之成为带动服务业发展的主导力量。现代物流业。依托现代综合交通枢纽,加快构建以郑州为中心、以区域节点为支撑的物流网络,形成大枢纽促大物流、大物流带大产业的发展格局。大力发展智能物流,推动现代物流与电子商务互动融合,建设中国智能骨干网郑州核心节点和覆盖中原地区的物流网络体系,以交易方式变化促进消费方式、生产方式变革。依托郑州航空港经济综合实验区,推动空、铁、公三港联动发展,促进通关便利化,建设以国际国内互转为主导、国内中转和国际中转协同发展的郑州国际航空物流中心。加快冷链、快递、电子信息产品、汽车及零部件、医药等特色物流发展。推动洛阳、商丘、安阳、信阳、南阳、三门峡、濮阳、许昌等区域节点城市改造提升一批大型综合性和专业性物流园区,完善区域货物集散、分拨和配送功能。鼓励物流企业参与制造业、商贸业供应链管理,拓展供应链集成设计、业务流程再造、物流管理咨询等新兴服务领域。

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　　二、经济背景

　　在复杂的环境中，我国经济保持较快的增长势头，为项目的建设提供良好的宏观经济环境。

　　国家统计局发布数据，2014年国内生产总值636463亿元，按可比价格计算，比上年增长7.4%。分产业看，第一产业增加值58332亿元，比上年增长4.1%;第二产业增加值271392亿元，增长7.3%;第三产业增加值306739亿元，增长8.1%。

　　第二节 项目建设必要性分析

　　一、引导和转化商丘潜在物流需求的必要

　　物流活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、相互满足。虽然商丘及其区域内当前存在着巨大的物流需求，但多是一种低水平的物流需求，表现为相当部分传统商业企业与生产企业仍保持着以自我为中心、“大而全”、“小而全”的传统经营组织模式，尚未认识到通过联合规划与作业，形成高度整合的供应链体系改善生产供应与产品销售;

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　　二、支持有效的物流市场机制建立的必要

　　物流的市场化与经济发展的市场化程度直接相关，同时也与市场开放、管制相关联。有效的物流市场机制建立要求市场更加开放，管制更加合理和科学。

　　物流活动具有网络化的特点，物流园区只是其网络上的一个结点，需要网络上各个结点之间相互开放彼此的物流服务市场，便于企业在较大的市场范围内进行兼并、重组并进行以资本运作为手段的企业经营网络建设，并为开展网络化物流经营活动提供与商流相适应的高效物流服务。同时，物流服务活动存在着一系列委托与被委托、代理与被代理的关系。服务的无形化特点、各种复杂的费率协商、服务的标准和衔接、物权的转移、控制和结算的主体等，往往涉及多个方面，需要强有力的制度保障和执行机制，包括市场准入与退出机制、市场保障机制及商业信用机制等等。

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　　三、提升园区生产企业竞争力的需要

　　由于市场环境发生了根本变化，产品生命周期越来越短，越来越具有高度的替代性，制造业进入了一个以结构调整 为主线的新的发展阶段，抢速度、降成本成为竞争的焦点。同时由于生产技术和管理水平不断提高，产品生产成本下降的空间越来越小，物流成本的降低就成为关键。只有通过有效的物流管理，才能对市场需求做出快速和灵活的反应，进而降低生产、流通成本，提高企业市场竞争能力。

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　　四、有利于实现集约化管理和规模经济效益

　　五、加快流通方式创新的需要

　　六、商丘承接国家产业转移政策红利势在必行

　　第三节 项目建设可行性分析

　　第三章 项目市场分析

　　第一节 二手车交易市场发展分析

　　二手车市场正在成为投资者开采的一个新金矿。中国已经连续6年成为实际上最大的汽车生产和销售市场，而在这其中，新车的销售虽然在车辆销售中占大头，但二手车市场增长迅速。2014年国内交易二手车605.29万辆，同比增长16.33%。交易额3675.65亿元，同比增长26.03%。14年以来，二手车交易量持续走高，单月平均交易价格保持在6万元左右。即使这样，与发达国家相比，我国二手车与新车交易量的比值还相对较低，不足美国的1/10，德国的1/8，日本和韩国的1/6。但是，二手车取代新车成为汽车消费市场的主体，是汽车产业发展的必然趋势。　　

　　第二节 新能源汽车产业发展分析

　　第三节 汽配市场发展分析

　　第四节 物流仓储业市场发展分析

　　第五节 供应链物流金融市场发展分析

　　第四章 项目运营方案

　　第一节 项目总体方案

　　一、项目总体定位

　　本项目借河南省新能源汽车产业和物流产业高速发展的机遇，将商丘新能源汽车产业园建成运作高效、管理规范、业态先进、交通便捷面向河南全省的：集现代服务、销售配送、仓储、商务会展、商品交易、信息处理为一体的区域性汽车产业服务基地。辐射河南的汽车产业采购供应平台，整合临汾城市的汽车产业升级园区，推进河南汽车物流产业跨越的基地，服务临汾的汽车产业服务示范中心，区域性综合型汽车产业服务基地，以物流园区带动地方经济的发展，并最终完成公司的战略目标。

　　二、项目主要功能

　　三、园区运营

　　四、项目盈利结构

　　第二节 二手车交易中心运营方案

　　第三节 汽车检测中心及新能源lng加气站、储运中心运营方案

　　第四节 汽配城运营方案

　　第五节 供应链物流金融运营方案

　　第六节 仓储物流运营方案

　　第五章 项目建设方案和建设规模

　　第六章 项目建设地区情况

　　第七章 环境保护

　　第八章 能源节约方案设计

　　第九章 职业安全与卫生及消防设施方案

　　第十章 企业组织机构和劳动定员

　　第十一章 项目总投资与资金筹措

　　第一节 估算范围

　　第二节 估算依据

　　第三节 编制说明

　　第四节 项目总投资估算

　　一、建设投资估算

　　本项目为建设综合物流园区(新能源汽车产业园)项目，项目基础建设投资估算额约为243555.64万元，其中，建筑工程费用159000.25万元，设备购置费为20607.64万元，安装工程费25109.87万元，工程建设其它费用26101.81万元，预备费12736.07万元。具体测算详见以下图表：

　　1、建设投资

　　二、流动资金估算

　　参照相关企业的应收、应付、存货和现金等流动资产的最小周转天数，结合本项目的实际情况，采用分项详细测算法对本项目流动资金需求量进行测算。经估算，流动资金需求量为48711.13万元。

　　三、总投资估算

　　本项目总投资297499.97万元，其中，建设投资金额为243555.64万元，建设期利息5233.20万元，流动资金为48711.13万元。

　　第五节 资金筹措

　　第十二章 项目经济效益分析

　　第一节 评价依据

　　第二节 营业收入和税金测算

　　一、主营业务收入

　　项目的盈利主要由仓储物流租金、二手车交易中心场地租赁及增值服务费、汽车检车费用、lng加气站收入、汽配城租售收入、乘用车展销厅租售收入、工程机械车展销厅租售收入、沿街商业租售收入及供应链管理佣金等几部分构成。

　　二、营业税金及附加

　　经估算，正常年份新增增值税、营业税金及附加年均为2109.98万元。

　　1、增值税=销项税额-进项税额=9756.09万元;

　　2、城市维护建设税=(增值税+消费税+营业税)*7%=978.40万元;

　　3、教育附加税=(增值税+消费税+营业税)*3%=417.54万元;

　　正常年份收入、税金及附加、增值税情况如下表(略)：

　　第三节 成本费用测算

　　第四节 利润测算

　　经测算，项目实施后年均利润总额为42004.17万元。

　　根据有关文件，企业所得税按应纳税额的25%缴纳，法定盈余公积金按税后利润的10%进行计提。详见附表《项目利润与利润分配表》。

　　第五节 财务效益分析

　　本项目财务基准收益率取行业基准收益率12%。

　　根据损益表、现金流量表、项目所得税后净现值内部收益率测算表，可进一步测算出动态反映本项目盈利能力的净现值npv、内部收益率irr、项目动态全部投资回收期rt等指标。

　　一、净现值npv

　　财务净现值是指在方案的整个实施运行过程中，所有现金净流入年份的现值之和与所有现金净流出年份的现值之和的差额。

　　项目净现值npv为：所得税前

，所得税后npv为91559.22万元，均远大于零，说明该项目动态收益率超过了该行业应达到的最低收益水平。

　　二、内部收益率irr

　　财务内部收益率反映的是方案本身实际达到的收益率。

　　当

，求出的i值即为该项目的内部收益率。经计算求出所得税前irr=19.78%，所得税后irr=17.48%，大于基准收益率12%。说明该项目的静态收益是可行的。

　　三、投资回收期pt(不包含建设期)

　　从现金流量表求得，其计算公式是：

　　计算得出所得税前静态投资回收期为5.21年，所得税后静态投资回收期为5.39年。

　　第十三章 建设项目风险分析及控制措施

　　第十四章 建设项目可行性研究结论及建议

　　第一节 建设项目可行性研究结论

　　1、新能源汽车产业园的建设是紧迫的和重要的。从河南某市目前交通运输及其发展来看，开发区新能源汽车产业园区的建设可以改变该市物流业现状，提升该市的物流形象，改善投资环境。

　　2、项目的建设能够有效促进临河南某市经济发展，为社会提供近600个就业岗位，年均纳税额为21201.68万元，为市财政收入作出应有贡献，由此可见，该项目的实施具有广泛的社会效益。

　　3、本项目采用国内先进的生产、环保技术及设备。对节约能源、环境保护、生产优质产品均可得到有力的保障。

　　4、对项目建设期和生产运营过程中产生的“三废”进行综合治理达标后排放，对环境影响程度较小。职工劳动安全卫生措施有保障。

　　5、拟建工程总投资额为297499.97万元，其中：固定资产投资248788.84万元，铺底流动资金为48711.13万元。项目建成投产后达产年可年均实现销售收入65594.77万元，其中：年均利润为42004.17万元，年均纳税总额为21201.68万元。

　　6、根据测算，项目全部投资所得税后财务内部总收益率17.48%，财务净现值91559.22万元，静态投资回收期为5.39年，项目盈亏平衡点为18.1%，因此本项目经营很安全，说明本项目具有较强的抗风险能力。财务盈利指标表明项目具有较强的盈利能力，项目的实施可取得较好的经济效益。

　　因此，本项目建设无论在经济上还是社会效益上都是可行的。

　　第二节 建设项目可行性研究建议

　　1、确定发展方向“保持增长、持续发展”，并制定“提高盈利能力、持续扩大规模，控制经营风险，提高管理能力，强化执行力建设”的经营管理思路。同时制定战略规划，将各产品经营业务战略细化到实施层面，并以此作为今后的发展纲领，逐层逐次开展工作。

　　2、建议围绕项目业务发展的需要，全面提高人才选拔、培养、考核、激励水平，重点关注核心管理、业务和技术人才的内部培育和梯队建设，通过高端人才引进、外部资源利用、内部研发团队培养多种举措，提升研发专家队伍能力建设。

　　3、项目在实施过程中要做好建设管理工作，积极与项目所在地有关部门联系，做好前期准备工作，确保工厂选址、资源配置等工作的顺利进行，也尽快落实项目资金的筹措，确保项目的实施进度按计划落实并顺利完成，使项目早投产、早见效。

      完整版附件请点击下载：河南某综合物流园区项目可行性研究报告案例.pdf