山西某综合物流园区项目可行性研究报告案例

发布日期:2017-12-06

以下为报告详细内容(节选):

 

  第一章 总论

 

  第一节 项目概况

  一、项目基本情况

  二、项目结论

  第二节 编制依据及研究范围

  一、编制依据

  二、研究范围

 

  第二章 项目建设背景及必要性

 

  第一节 项目建设背景

  一、政策背景

  (一)国内政策

  1、国家发改委关于印发《促进物流业发展三年行动计划(2014-2016年)》的通知

  2014年12月12日,国家发改委印发了《促进物流业发展三年行动计划(2014-2016年)》(发改经贸[2014]2827号),指出要积极培育规模化物流企业;提高物流企业的供应链一体化服务能力,发挥好物流业对制造业转型升级的支撑带动作用;出台冷链运输物流企业发展支持政策;着力加强物流基础设施网络建设;发挥物流园区的示范带动作用;推进粮食仓储物流设施建设;加强农产品冷链物流设施建设,支持大宗鲜活农产品产地预冷、初加工、冷藏保鲜、冷链运输等设施建设,支持在农产品批发市场等重要农产品流通节点加大冷链设施投入,完善冷链物流网络;支持跨区域农产品流通骨干网络等冷链设施建设;加快完善城乡配送网络体系;

  2、商务部关于促进商贸物流发展的实施意见

  2014年09月22日,商务部发布关于促进商贸物流发展的实施意见(商流通函[2014]790号),意见指出要大力发展电子商务物流。加强冷链物流建设。鼓励各类农产品生产加工、冷链物流、商贸服务企业改造、新建一批适应现代流通和消费需求的冷链物流基础设施。引导使用各种新型冷链物流装备与技术,推广全程温度监控设备,完善产地预冷、销地冷藏和保鲜运输、保鲜加工的流程管理和标准对接,逐步实现产地到销地市场冷链物流的无缝衔接,降低损耗,保障商品质量安全。加快生产资料物流转型升级。鼓励生产资料物流企业充分利用新技术和新的商业模式整合内外资源,延长产业链,跨行业、跨领域融合发展,增强信息、交易、加工、配送、融资、担保等一体化综合服务能力,由单纯的贸易商、物流商,向供应链集成服务商转型。

  ……

  (二)地方政策

  1、《山西省物流业发展中长期规划(2015-2020年)》

  2015年6月9日,山西省政府办公厅发布《山西省物流业发展中长期规划(2015-2020年)》(晋政办发[2015]53号),《规划》提出依托重大交通基础设施,主动对接京津冀经济圈、环渤海经济圈、欧亚贸易通道、中原经济区和丝绸之路经济带建设,充分发挥区域比较优势,按照“天字型”布局现代物流产业,重点打造三大现代物流业密集区。“天字型”物流通道由大秦线、京包线、同蒲线、太焦线、太中银线、石太线、大西客运专线、石太客运专线等重大铁路交通轴线和西进东出、南北贯通的高速公路交通运输大通道构成,是我省煤炭、特色农产品、大型装备等的主要外送通道和经济社会发展的主要物流通道。其中南部现代物流业密集区依托铁路南同蒲线、太焦线、侯月线、侯阎线、大西客运专线和京昆高速、二广高速、青兰高速等交通轴线,充分发挥长治市、晋城市、临汾市、运城市自身发展基础和优势,强化区域合作,完善晋陕豫黄河金三角承接产业转移示范区物流基础,构建辐射东南和西南的区域格局,积极融入中原经济区、关中天水经济区和丝绸之路经济带建设,大力发展资源型产品物流、电子商务物流、商贸物流、特色农产品物流等业态,引领晋南地区传统产业升级,打造我省现代物流业对黄河中游地区开放与合作的桥头堡,成为链接我国东部沿海大通道的现代物流基地。

  2、山西省人民政府关于加快服务业发展的实施意见

  2008年04月16日,山西政府发布《关于加快服务业发展的实施意见》(晋政发[2008]11号),《意见》要求以综合运输体系为依托,将山西建设成为区域物流基地和国际物流分拨中心,使物流业成为服务业中的领先产业。大力发展农业产前、产中、产后服务,抓好农村社会化服务体系建设。提升、改造和完善农业生产资料现代流通网络体系、日用消费品现代流通网络体系、农副产品购销网络体系、再生资源回收利用网络体系等四大流通体系,抓好长治、大同农村物流试点。

  ……

  二、经济背景

  1、国家经济迅速发展,居民收入水平持续增长

  在复杂的环境中,我国经济保持较快的增长势头,为项目的建设提供良好的宏观经济环境。

  国家统计局发布数据,2014年国内生产总值636463亿元,按可比价格计算,比上年增长7.4%。分产业看,第一产业增加值58332亿元,比上年增长4.1%;第二产业增加值271392亿元,增长7.3%;第三产业增加值306739亿元,增长8.1%。

  ……

  三、技术背景

  1、冷链技术

  近年来,冷藏库建设推动了社会制冷技术的进步,制冷新技术的应用又进一步促进了冷藏业的发展。

  (1)制冷设备逐步更新换代。开启型活塞式制冷压缩机一统天下的局面已得到改变,由于螺杆式压缩机具有结构简单、运行可靠、能效比高、易损件少和操作调节方便等优点,它正逐步替代活塞式压缩机,占据着越来越大的市场份额。以节电、节水为主要特点的蒸发式冷凝器正在逐步推广应用。

  ……

  四、社会环境

  1、生活节奏加快,人们越来越“懒”

  2、我国人口基数大,网民数量多,电商物流消费的群体庞大

  我国人口众多,随着互联网的普及,网民人数也巨大,使得网上购物的人数也很多,促进了电子商务物流的发展。同时,经济的快速发展和居民收入水平的不断提高,使得人们的生活方式也发生了变化,网上购物成为一种必然发展趋势。这决定了大力发展仓储物流业的必要性。  

 

  ……

  第二节 项目建设必要性

  一、项目建设是提高地区服务业和物流水平的需要

  服务业一直以来是临汾市经济的短板,物流行业理所当然成为转变经济发展方式的重要突破口,大力发展以现代物流业为主要内容的生产性服务业,成为临汾市转变经济发展方式的迫切要求和提升地区综合实力的重要载体。

  本项目紧紧围绕打造山西物流园区龙头这一目标,充分发挥临汾市区位、交通、产业优势,加快物流园区等基础设施建设,加快物流企业发展,建立完善的现代物流服务体系,不断降低物流成本,提高物流效率,有助于增强现代物流业对临汾转变经济发展方式的支撑能力。通过不断形成的物流信息网点,实现临汾乃至山西物流信息的资源共享,项目的建设可以吸纳有一定产业关联度的物流企业在园区集中入驻,整合物流资源、减少物流基础设施的重复建设,发挥物流的“积效应”,反过来进一步提升临汾整体物流的服务水平和区域竞争力。

  本项目的建设依托临汾空港,有助于完善临汾现代仓储物流设施,引入先进物流运营理念,旨在将临汾打造成为依托空港、服务山西、联通外省的区域性物流中心。

  二、项目建设是发展地区供应链金融市场的需要

  三、项目建设是改善地区农户与市场联系及信息交流的需要

  四、项目建设是扩大农产品销售渠道及降低流通成本的需要

  五、项目建设是提升临汾承接产业转移示范区物流基础的需要

  六、项目建设是临汾地区经济发展的需求

 

  第三章 项目市场分析

 

  第一节 物流仓储业市场分析

  一、国内物流园区分析

  1、国内物流园区分布分析

  在我国,由于历史、自然环境、经济发展及科技文化等因素的影响,存在东中西部三大经济带,作为物流体系的重要节点和物流产业的聚集地,物流园区的规划建设与区域经济也是息息相关。沿海经济区具有便利的交通、先进的科技和相对发达的经济,该地区对现代物流服务有巨大的需求,同时高度发展的经济也是物流设施、物流技术不断进步的基础,物流园区有充足的市场需求及建设条件,因此集中了大部分物流园区。

  

 

  我们可以看出,北部物流园区最多,我国北部主要是老工业基地,有着坚实的制造业基础,物流园区建设也较早,其次东部沿海和南部沿海的对外贸易相对较发达,带来的港口数量庞大的港口物流需求。经济相对发达的沿海经济区在物流园区已具备一定规模的情况下,进而更多考虑物流园区在运行中的效率与价值,以此推进物流园区的优胜劣汰,能够更加提高服务品质、优化整合,使得园区水平进一步提高。本项目恰好位于北部经济区与东部沿海经济区结合处,有着优越的地理位置,坚实的产业基础,市场前景十分广阔,发展态势非常良好。

  ……

  二、国内物流市场发展现状分析

  1、社会物流总额分析

  (1)市场规模平稳上升

  2014年全国社会物流总额213.5万亿元,按可比价格计算,同比增长7.9%,增幅比上年回落1.6个百分点。分季度看,一季度47.8万亿元,增长8.6%,回落0.8个百分点;上半年101.5万亿元,增长8.7%,回落0.4个百分点;前三季度158.1万亿元,增长8.4%,回落1.1个百分点,呈现“稳中趋缓”的态势。  

 

  (2)工业品物流总额占比90%以上

  从构成情况看,工业品物流总额196.9万亿元,同比增长8.3%,增幅比上年回落1.4个百分点;进口货物物流总额12.0万亿元,同比增长2.1%,增幅比上年回落4.3个百分点;再生资源物流总额8455亿元,同比增长14.1%,增幅比上年回落6.2个百分点;农产品物流总额3.3万亿元,同比增长4.1%,增幅比上年提高0.1个百分点;单位与居民物品物流总额3696亿元,同比增长32.9%,增幅比上年提高2.5个百分点。  

 

  2、社会物流总费用

  (1)社会物流费用占gdp比重平均维持在18%左右

  2014年社会物流总费用10.6万亿元,同比增长6.9%。社会物流总费用与gdp的比率为16.6%,比上年下降0.3个百分点。 

 

  (2)运输费用为物流费用中占比最高

  从费用结构组成上分析,其中,运输费用5.6万亿元,同比增长6.6%,占社会物流总费用的比重为52.9%;保管费用3.7万亿元,同比增长7%,占社会物流总费用的比重为34.9%;管理费用1.3万亿元,同比增长7.9%,占社会物流总费用的比重为12.2%。 

 

  3、物流业增加值

  2014年,全国物流业增加值3.4万亿元,按可比价格计算,同比增长9%,增幅比上年回落0.5个百分点。物流业增加值占gdp的比重为6.8%,占服务业增加值的比重为14.8%。  

 

  其中,交通运输业增加值2.4万亿元,可比增长8.3%,贸易物流业增加值6781亿元,可比增长7.9%,仓储业和邮政物流业增加值分别增长4.8%和35.6%。

  ……

  三、国内保税物流发展现状分析

  1、保税物流定义

  2、国内保税物流园区发展现状

  2014年中国保税物流整体运营良好,保税物流区域的对外贸易继续保持较快增长,对促进国民经济平稳健康发展起到了积极的作用。

  全国保税物流园区外贸进出口总额159.51亿美元,同比增长3.85%。其中出口94.36亿美元,同比增长4.04%;进口65.14亿美元,同比增长3.73%。全国保税港区外贸进出口总额918.29亿美元,同比增长57.46%。其中出口402.63亿美元,同比增长61.44%;进口509.64亿美元,同比增长52.68%。

 

  ……

  四、山西物流市场发展现状分析

  第二节 物流地产市场分析

  一、物流地产典型企业运营模式

  二、国内物流地产市场分析

  三、山西商业营业地产市场分析

  四、临汾物流地产市场分析

  第三节 物流供应链金融市场分析

  一、供应链金融与物流金融的联系与区别

  物流金融与供应链金融都是银行等金融机构为中小企业提供融资机会,为其解决贷款难的问题。在物流金融与供应链金融业务中,第三方物流都会向贷款企业提供其专业的服务,如运输、仓储等,并随时向银行反馈信息。

  供应链金融是指基于对供应链内部交易结构的分析,运用自偿性贸易融资的模型,引入核心企业、第三方物流监管等新的风险控制变量,对供应链上不同节点企业提供封闭的授信支持、结算、理财等综合性的金融服务。供应链金融不考虑利用物资抵押降低风险,而强调通过对整条供应链上交易的分析,以强化对整条供应链的风险水平识别,从而选择运作状况好、风险水平低的整条供应链上的所有企业开展融资业务。这样做既从一定程度上强化了风险识别能力,也降低了营销成本,还可通过对整条供应链的资金支持,增加整条供应链良好运转的几率,减少银行信贷资金风险。

  物流金融与供应链金融的区别体现在,物流金融只是对融资企业的货物进行监管,不牵涉供应链上下游的交易;而供应链金融是对一笔交易进行融资,因此不仅要对融资方的货物进行监管,还要对货物的运输、交付过程以及与其相伴的资金流进行封闭管理,保证银行支出的资金用于交易购买指定商品,保证商品售出后回笼资金优先用于归还银行贷款。  

  概念定义共同点不同点

  供应链金融指资金需求方在需要资金进行商业交易时,向商业银行提出融资申请,商业银行直接将资金拨付交易的卖方,以促成交易。整个交易过程当中,由3pl 对货物进行运输、储存,并按照银行指令进行货物监管。委托3pl从事物流作业,同时对货物进行监管,保障银行利益。牵涉到供应链的上下游,与商品交易紧密联系,资金封闭运行。

  物流金融指资金需求企业依托其存放于3pl 的货物,向商业银行申请质押贷款的融资模式。在此过程中,依靠质押货物来保障银行权益,物流企业实现对货物的监管,往往同时还会提供运输、流通加工等其它物流服务。仅对存放于3pl 的货物负责,与交易没有关系。

  二、供应链物流金融模式分析

  1、应收账款(订单)融资模式

  应收账款(订单)融资是指借款企业凭借信用良好的买方订单,在技术成熟、生产能力有保障的前提下,由银行等金融机构提供专项贷款,供企业购买原材料以组织生产、完成订单;借款企业交货给卖家收到货款后,立即偿还贷款的业务。由第三方物流企业对全程中产生的原材料、产成品等执行运输和仓储等功能,并及时向银行等金融机构反馈信息。  

 

  模式流程:

  ①下游销售商向上游加工制造商(借款企业)下达订单;

  ②借款企业与上游原材料供应商签订原材料采购协议;

  ③借款企业凭借订单与原材料采购协议向银行申请贷款,并交纳一定保证金;

  ④银行审核通过,向借款企业发放贷款,与保证金一起交付上游企业作为原材料采购款;

  ⑤上游企业发放原材料,由3pl 提供全程物流服务,包括原材料、产成品的运输、仓储等,并向银行反馈货物信息;

  ⑥下游企业收到产成品后,将货款直接支付给银行,直到银行收齐所有本息。

  2、预付账款融资模式

  预付账款融资是指在采购阶段,借款企业(买方企业)为购买持续经营所需的商品,需要向卖方企业支付一定比例的货款;银行向买方融资,并直接将资金交付卖方,由卖方组织生产,当产品生产完成后,货物交由3pl进行监管,提货权受到银行控制;当买方向银行支付资金本息后,可获得产品提货权。

  在此模式中,银行可以与卖方签订回购协议,从而进一步降低银行风险,这种模式称之为保兑仓。作为预付账款融资,卖方获得资金后才会组织生产,生产完成才能交货,往往占用研究与探讨资金时间较长,而且这段时间内,银行是没有货物可以抵押的,因此这段时间内本质上是一个无抵押信用贷款。而且,实践中往往预付账款融资会与存货质押融资相结合,将预付账款融资转化为存货质押融资,因此货物到达3pl仓库后,往往存储一段时间等到买方自身获得资金后才会归还银行本息。  

 

  该模式流程为:

  ①借款企业与上游企业签订购货合同;

  ②借款企业持购货合同向银行申请贷款,并交纳一定保证金;

  ③银行审核完毕向上游卖方企业支付预付货款;

  ④上游卖方企业开始组织生产(或者采购),完成后卖方发货到3pl 仓库,由3pl 负责运输;

  ⑤买方向银行支付贷款资金本息;

  ⑥物流企业接受银行指令向借款企业发货,物流企业在全程中向银行反馈货物信息。

  3、自有资金模式

  ……

  三、供应链管理行业市场规模分析

  四、供应链管理行业发展趋势分析

  五、供应链管理行业典型企业分析

  第四节 农村电商市场分析

  一、国内电商市场分析

  2013年中国电子商务市场交易规模9.9万亿元,同比增长21.3%,预计2014年后未来几年增速放缓,2017年电子商务市场规模将达21.6万亿元。

  电子商务保持高速发展主要源于以下原因:

  1、国内政策支持与引导。

  继工业和信息化部2012年3月发布的《电子商务发展十二五规划》后,商务部于2013年11月21日发布了《促进电子商务应用的实施意见》,并推出十大措施促进电商发展。商务部积极推进制定《电子商务法》,既对电子商务交易主体给予法律约束,又能够保证消费者权益,通过规范网络购物行业发展,规范市场秩序,推动电子商务健康有序发展。

  2、电商企业加速转型。

  从各电商企业的发展重点来看,各电商企业瞄准开放平台缓解电商企业供应链管理的压力,降低由自营产生的高费用率,另一方面可以扩充品类和单品数,在最大程度上满足消费者的需求;b2b企业方面,主要以促进平台交易为发力重点,同时增加增值服务,在平台大数据等领域继续深化发展。

  3、网络购物渗透率提升。

  网络购物的渗透率持续攀升。预计2013年全年,网购交易额占社会消费品零售总额的比重将达到7.8%,较去年提高1.6个百分点。  

 

  ……

  二、农村电商市场分析

  三、项目所在地区电商市场分析

 

  第四章 项目运营方案

 

  第一节 项目总体方案

  一、项目总体定位

  二、项目主要功能

  三、园区招商

  第二节 项目仓储物流运营方案

  一、仓储服务

  二、物流服务

  三、物流地产租金及售价

  第三节 物流供应链金融运营方案

  一、运营方案流程

  二、供应链管理费率标准

  第四节 农村电商运营方案

  一、项目电商平台定位

  二、项目电商平台功能

  三、项目电商模式

 

  第五章 项目建设方案和建设规模

 

  一、建设内容及规模

  根据项目预计实现功能,建设内容主要包括:仓储物流功能区、信息楼(办公功能区及园区服务中心)等。

  ……

  二、建设标准

  三、建设规划和布局

 

  第六章 项目园区信息平台建设方案

 

  第一节 建设目标和原则

  一、建设目标

  二、建设原则

  第二节 建设思路及架构

  一、总体设计思路

  二、总体架构模型

  第三节 应用系统方案

  一、应用系统结构

  二、智能化系统功能规划

  三、应用部署网络结构图

  四、系统集成接入方案

  第四节 电商交易平台建设方案

  一、建设内容及设备清单

  二、平台系统功能架构设计

 

  第七章 项目建设地区情况

 

  第一节 项目选址所在区域概况

  一、临汾市概况

  二、城镇体系规划

  三、市域经济空间布局

  四、临汾市市域综合交通现状

  五、区域级流通节点城市

  第二节 园区选址

  一、园区选址

  二、选址地现状

  三、园区与周边关系

 

  第八章 项目环境影响分析

 

  第一节 环境保护标准

  第二节 项目环境影响评价及环保措施

  一、建设期环境影响分析及环保措施

  二、营运期环境影响分析及环保措施

  三、水土流失来源及防治措施

  第三节 环境影响评价结论

 

  第九章 项目能源节约方案设计

 

  第一节 用能标准和节能规范

  一、相关法律、法规、规划和产业政策

  二、建筑类相关标准及规范

  三、相关终端用能产品能耗标准

  第二节 节能措施综述

  第三节 节能措施

  一、平台及设备节能

  二、建筑节能

  三、节水措施

  四、节电措施

  第四节 其他节能措施

 

  第十章 职业安全与卫生及消防设施方案

 

  第一节 职业安全卫生

  一、编制依据

  二、主要危害因素分析

  三、施工作业危害因素分析

  四、各种危害因素防范

  五、运营期的劳动安全措施

  第二节 消防设施及方案

  一、设计标准及规程

  二、消防说明

 

  第十一章 企业组织机构、劳动定员和人员培训

 

  第一节 企业组织机构设置

  第二节 劳动定员和人员培训

  一、公司用人原则

  二、劳动定员

  三、人员培训计划

 

  第十二章 项目投资估算和资金筹措

 

  第一节 估算范围

  第二节 估算依据

  第三节 编制说明

  第四节 项目总投资估算

  一、建设投资估算

  二、流动资金估算

  三、总投资估算

  第五节 资金筹措

  第六节 资金退出方式

 

  第十三章 项目经济效益和社会效益分析

 

  第一节 评价依据

  一、遵循的有关法规

  二、基础数据和说明

  第二节 营业收入和税金测算

  一、主营业务收入

  二、营业税金及附加

  三、土地增值税

  第三节 成本费用测算

  一、直接运营成本

  二、管理费用

  三、营销费用

  四、期间费用

  第四节 利润测算

  第五节 财务效益分析

  一、净现值npv

  二、内部收益率irr

  三、投资回收期pt(不包含建设期)

  第六节 项目敏感性分析

  一、项目盈亏平衡分析

  二、项目敏感性分析

  第七节 项目经济效益总评

  第八节 项目社会效益分析

  一、增加临汾市就业机会及居民收入水平

  二、优化临汾市经济发展产业结构

  三、拉动临汾市农村经济发展

  四、改善临汾市物流业投资环境

  五、提升临汾市物流产业基础设施

 

  第十四章 项目风险因素识别

 

  第一节 项目主要风险因素识别和分析

  一、自然及环境风险

  二、政治及社会风险

  三、经济风险

  四、技术风险

  五、管理风险

  六、公共关系风险

  第二节 防范和降低风险措施

  一、运作风险防范措施

  二、市场风险防范措施

  三、财务风险防范措施

  四、技术风险防范措施

  五、管理风险防范措施

 

  第十五章 结论与建议

 

  第一节 结论

  第二节 建议

 

 

      

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市场调研:010-82885716   投资咨询:010-82885739    IPO咨询:13552565382

上海公司:黄浦区延安东路45号工商联大厦717室

市场调研:021-60190976    投资咨询:021-64023562    IPO咨询:13611322396

广州公司:天河区珠江新城华夏路30号富力盈通大厦41层    电话:020-84593416  13527831869

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