第一章 项目概况

　　第一节 项目基本情况

　　第二节 研究项目主要结论

　　一、项目投资结构及资金来源

　　二、项目投资效益情况

　　该项目所得税前的财务内部收益率为*****%，所得税后财务内部收益率为*****%，均高于行业基准收益率*****%。税后静态投资回收期(税后)为*****年，动态回收期*****年。低于基准投资回收期，说明项目的盈利能力较好。

　　第二章 酒店现状及必要性分析

　　第一节 酒店结构情况

　　一、整体结构

　　二、会议区

　　三、餐饮区

　　四、客房区

　　五、康体区

　　六、游泳馆

　　游泳馆钢梁腐蚀现象严重(西侧更为明显)，框架开裂，主梁变形，已有外闪现象。顶板的彩钢聚苯复合材料完全不符合消防要求，按相关要求必须彻底更换，加之因长年吸附水汽，造成整体结构加重，锈蚀严重，已出现层板脱落现象，现已无法上人维护。游泳馆内瓷砖砖面釉层破坏、开裂现象明显，防滑作用缺失，已出现划伤……

　　第二节 酒店运营管理情况

　　一、客源分布

　　二、经营情况

　　第三节 项目建设意义及必要性

　　第三章 宏观市场分析

　　第一节 国内酒店行业整体现状

　　一、整体规模

　　(一)经济连锁仍是基础，品牌酒店占比仅10%

　　2016年对于中国酒店市场而言，是资产重组、整合并购加剧的一年。此外，中档酒店、公寓板块进一步崛起，市场回暖的信号也频频出现。而这些现象，都在数据上得到了最为真实的体现。

　　虽然中档、公寓板块市场成长迅速，“橄榄形”酒店市场生态初见雏形，但从数据来看，据迈点研究院统计，截至2016年底，我国酒店总数已超过24万家，传统的经济连锁酒店仍占据着国内住宿业市场底端，其占比约72.6%;中档超过高端，占比达7%。酒店市场中品牌连锁酒店占比仅约10%，品牌化竞争尚未形成。　　

　　(二)中档酒店规模已经超过高端酒店

　　与持续增长的消费群体相对应，截至2016年12月31日，迈点研究院统计到的中档酒店规模已经超过高端酒店，其酒店数接近2万家，占酒店市场总量约7%，且增长势头仍然强劲。　　

　　(三)高端连锁“酒店数量少、增长速度快”

　　虽然高端酒店市场体量占比较少，增长速度却位居前列，5年间的年复合增长率也达到5.1%。此外，还在2015年出现强势抬头趋向，远期表现仍然可期。　

　　(四)高端、中档酒店品牌多元化竞争形成

　　从酒店数量上看，中国酒店市场显然早已步入发展的“快车道”。但在“品牌化程度”上，却始终与欧美等地的发达酒店市场存在着一定差距。从2016年底国内酒店市场品牌酒店门店数来看，目前品牌酒店市场占有率仅为10%。较低的品牌化程度，也导致了酒店品牌整体素质参差不齐的现状，这与早期市场生态的不成熟、客群定位的不清晰、品牌经营管理能力的不完善密切相关。而今，这些现状都有着不同程度的改善，加之资本力量对市场生态的冲击与影响，中国酒店行业的品牌化竞争时代或将真正到来。

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　　二、星级酒店分布

　　(一)全国星级酒店申报及分布情况

　　截至2016年第四季度，国家旅游局统计管理系统中有12213家星级酒店，完成填报的为11499家，填报率为94.15%。

　　26个镇报率超过90%，其中浙江、山东、北京、四川、安徽、上海、黑龙江、吉林、天津和兵团的填报率达到100%。

　　(二)全国星级酒店存量情况

　　据国家旅游局统计，截止2016年底共有10157家酒店通过省级旅游主管部门审核，包括一星级72家、二星级1972家、三星级4937家、四星级2367家、五星级809家。

　　(三)全国星级饭店规模结构情况

　　根据统计数据显示，目前全国通过省级旅游主管部门审核的10157家星级酒店共有客房数140.80万间/套，合计床位数249.70万张。

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　　第二节 北京市酒店行业整体现状

　　一、整体规模

　　(一)酒店业短暂寒冬过后，北京酒店市场回暖

　　作为全国政治、经济、文化中心，北京聚焦着世界人们的目光。中国大陆首家中外合资饭店——北京建国饭店在1982年4月正式开业，拉开了中国饭店集团化的序幕。2003年北京王府井饭店由香港半岛集团正式接管并更名为“王府半岛酒店”，豪华酒店品牌开始展现于京城。现在北京拥有众多国际知名品牌，如洲际、万豪、香格里拉、希尔顿、喜达屋等。

　　在过去10年中，北京的酒店供给一直稳步快速增长，从1984年的13000个房间上升到2007年底的130000个房间，增长了整整10倍。88年开始到92年是北京客房量增长的第一个高峰，年客房增长量最高达到0.8万间。第二个高峰就是2000、2001年，年客房增长量达到历史最高1.3万间。第三个高峰就是2006、2007年，年客房增长量达到历史最高1.8万间。这三个客房供应量的高峰也反映出北京酒店业的发展曲线。

　　但近几年北京酒店数量增长缓慢，2006年北京全部酒店数量约4681家，到2016年达到了7468家。　　

　　(二)评星热持续降温，新型划分标准更受追捧

　　2015-2016年北京地区酒店市场平均出租率、平均房价与利润都出现一定程度上升。与此同时，评星热持续降温，新型划分标准更受追捧。

　　根据北京市统计局数据显示，2016年北京地区星级饭店共有523家，与2014年相比下降9.98%。其中四五星酒店合计减少11家，1-3星合计减少47家。　　

　　而换一种方式统计，目前，北京地区共有高端、中档、经济型酒店7468家。其中，高端酒店627家，占比达8.40%;中档酒店704家，占比达9.43%，经济型酒店6137家，占比82.18%。　　

　　数据背后，一方面反映出传统的星级酒店划分标准下，行业向更规范的方向发展;另一方面也反映出行业内酒店不再一味追求星级，而是根据自身实际水平进行定位，这也为酒店带来了更多发展空间。

　　(三)短暂寒冬后，酒店投资方向开始转变

　　在经历短暂“寒冬”后，酒店投资集团纷纷寻求新的投资方向，将目光转向中档酒店市场，同时聚焦中等规模酒店。

　　2015年酒店行业整体投资收缩，以开业酒店为例，2015年全年北京地区开业的酒店数量超过500家，而中高档品牌酒店数量仅有3家。与去年形成巨大对比，2016年全年，北京地区开业的中高档品牌酒店多达12家。在经历短暂寒冬后，北京地区酒店投资更趋理性，中档酒店板块受关注度随新兴品牌的持续出现也不断提升，成为投资新客。而从客房数及分部地区来看，朝阳区依旧领先其他地区，更受投资欢迎。　　

　　(四)朝阳区仍是酒店集中区，中型体量酒店占比大

　　以北京地区年度前50名的酒店为例，50%的酒店集中在朝阳区，其次是东城区，占24%。可以看出，它们大多集中在城市cbd。这些地方商业、经济发达，各类配套设施完善，相对来说更易吸引客群。　

　　另一方面，从北京地区前50名(标准同上)的酒店客房数量统计来看，300-400(含)间的中型体量依然是该地区的主要酒店规模。对于酒店而言，中等规模在管理上更灵活，其运营成本相对而言也更低。　

　　二、星级酒店分布

　　(一)北京星级酒店业的总量

　　北京作为我国的首都，是我国的政治、经济和文化中心，每年接待大量旅游观光、探亲访友、以及商务往来的外地客人。尤其是21世纪以来，北京市国际商务经贸往来日益频繁，流动人口数量剧增，促使酒店业以前所未有的速度高速发展着。北京星级酒店的数量在全国各大城市中一直位于前三。根据2016年第一季度全国50个重点旅游城市星级酒店经营情况汇总表，星级酒店数量排前五的城市依次是北京、上海、重庆、广州、青岛。

　　2008年奥运会在北京的召开，进一步提升了北京作为世界大都市的地位。截至2009年底，北京全市的星级饭店数量已经达到815家，其中，一星级酒店39家，二星级酒店322家，三星级酒店272家，四星级酒店128家，五星级酒店54家。星级酒店客房总数达到13.4万间，床位共计23万张。

　　近年随着酒店市场寒冬的到来和评星热的急剧降温，北京市的星级酒店数量逐渐减少，到2016年，北京市星级酒店共523家，其中，一星级酒店8家，二星级酒店135家，三星级酒店193家，四星级酒店126家，五星级酒店61家。星级酒店客房总数达到10.75万间。

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　　第四章 区域市场分析

　　第一节 某区酒店行业整体现状

　　一、整体规模

　　二、某区星级酒店情况

　　三、整体运营情况

　　第二节 项目周边酒店分布

　　一、项目周边区域的界定

　　二、项目周边同档次酒店

　　第五章 项目区位条件

　　第一节 交通条件

　　第二节 配套条件

　　第三节 周边重点项目

　　第六章 项目客源分析及定位建议

　　第一节 项目客源分析

　　一、会议客源

　　二、亲子休闲旅游客源

　　三、商务散客客源

　　四、政府客源

　　第二节 项目定位

　　一、客源定位

　　二、酒店类型定位

　　三、酒店星级定位

　　四、价格定位

　　第七章 项目建设方案

　　第一节 整体建设方案及建设规模

　　第二节 项目升级改造规划图

　　第三节 营销策略

　　一、酒店营销定位

　　二、优化酒店信息

　　三、细分市场

　　四、营销多元化

　　五、建立收益管理制度

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　　第八章 项目投资方案

　　第一节 估算方案

　　第二节 估算依据

　　第三节 编制说明

　　第四节 项目总投资概算

　　本次项目总投资估算主要北京市建筑工程概算定额基线有类似建筑的实际造价情况，同时结合项目的实际市场定位进行测算。经过初步测算，本项目总投资为xxxxx万元，详见下表。

　　第九章 项目经济效益分析

　　第一节 基础数据和说明

　　第二节 项目经营收入测算

　　项目未来收入情况如下表：(预期2019年出租率为*****%，从2020年-2023年按照每年增加两个百分点计算出租率，2024-2026年出租率达到最高，随着使用年限的增加，酒店内饰及装修不再如新，对消费者的吸引降低，出租率有所下降，降至*****%的出租率。)

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　　第三节 项目成本测算

　　第四节 项目利润测算

　　第五节 项目财务效益分析

　　一、财务内部收益率irr

　　财务内部收益率(firr)系指能使项目在计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率，即firr作为折现率使下式成立：

　　式中：ci——现金流入量;

　　co——现金流出量;

　　(ci-co)t——第t年的净现金流量;

　　n——计算期。

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　　二、财务净现值npv

　　三、项目投资回收期pt

　　第六节 项目财务评价

　　第七节 项目运营期分析

　　一、运营期前十年分析

　　二、运营期前三年亏损情况分析

　　第十章 项目前期市场及投资财务结论及建议

　　第一节 项目前期市场及投资财务可行性研究结论

　　第二节 项目前期市场及投资财务建议

　　第十一章 项目组织管理及劳动定员

　　第一节 项目组织管理

　　一、项目实施管理

　　二、资金与信息管理

　　三、工程管理机构的组成和编制

　　四、工程运营管理机构及人员定编

　　第二节 酒店运行维护、及拆除

　　一、维护管理方案

　　二、拆除方案

　　第十二章 项目环境保护

　　第一节 执行标准及排放标准

　　第二节 项目建设对环境的影响及保护措施

　　一、空气环境影响及保障措施

　　二、噪音环境影响及保障措施

　　三、水环境影响及保障措施

　　四、固体废弃物影响及保障措施

　　第三节 项目运行对环境的影响及保障措施

　　一、空气环境影响及保障措施

　　二、噪音环境影响及保障措施

　　三、水环境影响及保障措施

　　四、固体废弃物影响及保障措施

　　第四节 环境影响评价结论

　　第十三章 项目实施进度

　　一、项目建设工期

　　二、项目施工组织措施

　　三、项目实施进度

　　第十四章 项目的社会效益分析

　　第一节 项目实施对社会经济效应的影响

　　第二节 互适性分析

　　第三节 社会风险分析

　　第四节 社会评价结论

　　第十五章 项目风险分析

　　第一节 政策风险

　　第二节 宏观经济风险

　　第三节 市场风险

　　第四节 人力资源风险及控制措施

　　第十六章 项目可行性研究结论及建议

　　第一节 建设项目可行性研究结论

　　第二节 建设项目可行性研究建议

　　完整版附件请点击下载：北京市某酒店升级改造项目可行性研究报告案例.pdf