第一章 项目总论

　　第一节 项目基本情况

　　一、项目名称

　　北京某公司旅游综合体项目

　　二、项目性质

　　新建

　　三、项目建设单位

　　四、项目建设地点

　　五、项目建设内容

　　本项目总占地面积***亩，主要建设阳光温室多功能综合区***亩;窑洞体验住宿区***亩;集装箱艺术住宿区***亩;林中木屋住宿区***亩;房车营地酒店露营区***亩;汽车影院***亩;儿童乐园及中小学科普活动基地***亩，管理用房***亩;果树花卉种植***亩等，同时建设道路、停车场及配套设施***亩。具体建设内容及规模如下：

　　六、项目投资及资金筹措

　　总投资***万元，资金全部由企业自筹。

　　第二节 项目研究结论

　　项目的总投资额为***万元人民币。经测算，该项目的财务内部收益率(所得税前)为***6%，财务内部收益率(所得税后)为***%，总投资收益率为***%。静态投资回收期税前为***年，税后为***年，动态投资回收期税前为***年，税后为***年，说明项目的盈利能力良好。

　　项目建设期完毕后，计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出，累计盈余资金逐年增加，项目具备财务生存能力。从不确定性分析来看和敏感性分析来看，项目抗风险能力良好。综上所述，该项目整体在财务上收益良好。

　　综上所述，该项目在经济效益上是可行的。

　　第三节 报告编制依据及研究范围

　　一、编制依据

　　二、编制原则

　　三、研究范围

第二章 项目建设背景及必要性

　　第一节 项目建设背景

　　一、政策背景

　　《陕西省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》(陕政发〔2016〕15号)

　　2016年1月，陕西省发展和改革委员会印发《陕西省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》，《纲要》指出，合理规划建设各类公共文化设施，实现省、市、县、乡镇(街道)、村(社区)五级公共文化设施网络全覆盖。建设2000个社区文化中心(室)和250个乡镇(街道)综合性文化设施，打造公共文化城市“十五分钟文化圈”和农村“十里地服务圈”。丰富公共文化供给，扩大文化惠民，优先为生态功能区、连片扶贫区、移民搬迁区提供基本公共文化服务，打通公共文化服务“最后一公里”。《纲要》明确，推动文化与旅游融合发展，打造“周原文化”“红都延安”“两汉三国”等文化旅游品牌。加快文化与科技融合，推进国家级文化和科技融合示范基地建设。强化文化与金融融合，鼓励各类金融机构投资文化产业。

　　二、经济背景

　　初步核算，2017年国内生产总值827122亿元，比上年增长6.9%。其中，第一产业增加值65468亿元，增长3.9%;第二产业增加值334623亿元，增长6.1%;第三产业增加值427032亿元，增长8.0%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为7.9%，第二产业增加值比重为40.5%，第三产业增加值比重为51.6%。全年最终消费支出对国内生产总值增长的贡献率为58.8%，资本形成总额贡献率为32.1%，货物和服务净出口贡献率为9.1%。全年人均国内生产总值59660元，比上年增长6.3%。全年国民总收入825016亿元，比上年增长7.0%。

　　三、社会背景

　　第二节 项目建设必要性

　　一、项目建设顺应旅游业的发展趋势，助力延安市旅游产业的建设

　　近年来，党中央、国务院高度重视发展旅游业，旅游业全面融入国家战略体系，走向国民经济建设的前沿，开启了向全面小康型旅游强国迈进的伟大进程，正在迈向多方位、多层面、多维度的全域发展新时代。旅游政策红利正在加快释放，旅游业的战略性地位日益凸显，中国旅游业迎来新一轮发展黄金期，呈现出消费大众化、需求品质化、发展全域化、产业现代化、竞争国际化的发展趋势。

　　本项目拟以陕西省延安市****镇为改造主体，建设集生态旅游、餐饮住宿、科普教育基地为一体的生态旅游景区。本项目建成运营后，吸引延安市及周边旅游群众，助力延安市旅游业的发展，强化延安市的城市品牌形象。

　　二、项目建设是促进延安市城乡统筹发展，提高整体经济生产总值

　　三、项目的建设有利于缓解当地劳动力的就业压力

　　四、项目建设是旅游开发与生态环保和谐发展的必要

　　长期以来，我国旅游业走的是一条粗放式的以规模扩张为主的路子。片面追求接待人数和行业规模，却忽视了效益。要避免旅游业以资源和环境为代价的恶性循环发展，就必须改变现在旅游业的规模型的发展模式，走效益型的发展道路，降低旅游接待人数的增长，提高人均旅游消费水平，提倡对自然和社会生态有利的旅游活动方式。

　　项目建设依托***镇自然风景，展开以了解****镇当地自然环境与历史文化知识为目的的生态旅游产业，在进行旅游活动的同时兼顾自然生态的完整和保护，并为当地居民创造经济发展机会、改善当地居民生活水平，促进旅游开发与生态保护的和谐发展。

第三章 项目市场发展分析

　　第一节 旅游业市场分析

　　一、中国旅游业市场概况

　　2017年，国内旅游市场高速增长，入出境市场平稳发展，供给侧结构性改革成效明显。国内旅游人数50.01亿人次，比上年同期增长12.8%;入出境旅游总人数2.7亿人次，同比增长3.7%;全年实现旅游总收入45661亿元，增长15.9%。初步测算，全年全国旅游业对GDP的综合贡献为9.13万亿元，占GDP总量的11.04%。旅游直接就业2825万人，旅游直接和间接就业7990万人，占全国就业总人口的10.28%。

　　二、陕西省旅游业市场概况

　　2017年，陕西省全省接待境内外游客52284.36万人次，同比增长16.41%，旅游总收入4813.59亿元，同比增长26.23%。其中，接待入境游客383.74万人次，同比增长13.46%，国际旅游收入27.04亿美元，同比增长15.63%;接待国内旅游人数51900.62万人次，同比增长16.44%;国内旅游收入4630.26亿元，同比增长26.55%。旅游收入增长高于旅游人数增幅9.82个百分点，旅游发展各项指标均超额完成计划任务，国际、国内旅游市场均呈现出良好的发展势头。

　　第二节 生态旅游市场分析

第四章 项目选址及区位条件

　　第一节 项目选址要求

　　一、选址要求

　　二、相关产业和支持产业分析

　　第二节项目区位条件

　　一、地理位置

　　二、人文条件

　　三、自然资源

　　四、经济条件

　　第三节 项目选址合理性分析

第五章 项目建设方案

　　第一节规划设计说明

　　一、设计依据

　　二、规划原则

　　第二节 工程建设方案

　　根据《休闲露营地建设与服务规范》(GB/T 31710)第二部分：可根据具体的功能定位设置木屋住宿区、帐篷露营区、儿童游乐区、户外运动区、露天活动区、商务活动区、宠物活动区等特色功能区。

　　本项目依据规范，结合实际情况，设置阳光温室多功能综合区;窑洞体验住宿区;集装箱艺术住宿区;林中木屋住宿区;房车营地酒店露营区;汽车影院;儿童乐园;中小学科普活动基地;花卉园等特色功能区。相关功能区应充分借助和利用周边的自然、人文等物资和空间，便于形成独特的休闲旅游体验。各功能区之间的内部交通联络通畅，通过绿化带等方式进行适度隔离。

　　第三节 基础设施工程

第六章 环保、节能与安全

　　第一节 环境保护方案

　　一、设计依据

　　二、项目建设期环境保护措施

　　三、项目运行期环境保护措施

　　四、其他环境保护措施

　　第二节 能源节约方案

　　第三节 消防及安全方案

第七章 组织管理与运行

　　第一节 项目组织管理

　　一、组织机构设置原则

　　二、项目组织管理模式

　　第二节 劳动定员和人员培训

　　一、劳动定员及工资福利

　　项目投产之前，应根据岗位要求对职工进行培训，组织职工进行岗前学习，熟练掌握工作技能，提高职工技术水平和职业素质，以满足需要，并积极创造条件为设计、科研及管理人员提供各种训练的机会，以提高职工技术水平和职业素质，满足生产需要，增强公司的市场开拓能力。项目运营后劳动定员如下。

　　二、员工来源及招聘方案

　　三、人员培训

第八章 投资估算与资金筹措

　　第一节 估算范围

　　第二节投资估算依据

　　第三节 投资估算

　　一、工程费用估算

　　项目工程费用估算***万元，其中建筑工程费***万元，设备购置费***万元，安装工程费***万元。项目工程费用见下表所示：

　　二、工程建设其他费用

　　工程建设其他费用，是指从工程筹建起到工程竣工验收交付使用止的整个建设期间，除建筑安装工程费用和设备及工、器具购置费用以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的各项费用。工程建设其他费用，大体可分为三类：第一类指土地使用费;第二类指与工程建设有关的其他费用;第三类指与未来企业生产经营有关的其他费用。

　　根据估算，本项目建设过程中，项目工程建设其他费用金额共计为***万元。

　　三、预备费用

　　按照工程费用的5%计提预备费用，则本项目预备费用为***万元。

　　四、流动资金估算

　　根据本项目经营模式和销售收入的特点，经估算项目经营需要流动资金***万元。

　　五、总投资估算

　　项目估算总投资***万元，其中：固定资产投资***万元;铺底流动资金***万元。

　　第四节资金筹措

　　要保证本项目建设按计划完成，首先应落实资金计划筹措。具体措施如下：

　　1、及时准确编报项目资金使用计划。

　　2、切实做好项目年度资金计划的落实工作。

　　3、项目资金计划落实后，及时划拨到专用基建账户。

　　本项目计划总投资***万元，资金全部由企业自筹解决。

第九章 项目经济效益分析

　　第一节 财务评价

　　一、评价依据

　　二、营业收入

　　本项目所在地陕西省延安市近年来旅游经济取得全面发展。根据延安市2013年至2017年的统计数据，延安市接待游客数量的复合增长率为18.5%，人均旅游收入的复合增长率为20.66%。

　　根据延安市近年来的复合增长率数据，作为项目未来***年测算期每五年的营收增长情况。本项目占比取值***%，即运营期第一年接待游客***万人次，人均旅游收入***元，此后按照复合增长率的递增。则***年测算期内，本项目年平均营业收入为***万元。

　　三、成本费用

　　四、利润测算

　　利润总额=销售收入-销售税金及附加-总成本+补贴收入

　　企业所得税=应纳税所得额×税率

　　净利润=利润总额-所得税

　　经计算，项目10年测算期内年平均利润总额为***万元，年平均净利润为***万元。

　　第二节财务评价指标

　　一、财务内部收益率FIRR

　　财务内部收益率(FIRR)系指能使项目在计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率，即FIRR作为折现率使下式成立：

　　式中：CI——现金流入量;

　　CO——现金流出量;

　　(CI-CO)t——第t年的净现金流量;

　　n——计算期。

　　经对项目投资现金流量表进行分析计算，本项目所得税前内部收益率为****%，所得税后内部收益率为****%。

　　二、财务净现值FNPV

　　财务净现值系指按设定的折现率(一般采用基准收益率ic)计算的项目计算期内净现金流量的现值之和，可按下式计算：

　　式中：ic——设定的折现率(同基准收益率)，本项目为8%。

　　经计算，本项目所得税前净现值为****万元，所得税后净现值为****万元。

　　三、项目投资回收期Pt

　　项目投资回收期系指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间，一般以年为单位。项目投资回收期宜从项目建设开始年算起。项目投资回收期可采用下式计算：

　　式中：T——各年累计净现金流量首次为正值或零的年数。

　　经计算，本项目所得税前静态投资回收期为****年，动态投资回收期为****年，所得税后静态投资回收期为****年，动态投资回收期为****年(均不含建设期)。

　　四、总投资收益率(ROI)

　　总投资收益率表示总投资的盈利水平，系指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率，总投资收益率应按下式计算：

　　式中：EBIT——项目正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润;

　　TI——项目总投资。

　　经计算，本项目总投资收益率为****%。

　　第三节项目盈亏平衡及敏感性分析

　　一、项目盈亏平衡分析

　　二、项目敏感性分析

　　第四节 财务评价结论

　　项目的总投资额为****万元人民币。经测算，该项目的财务内部收益率(所得税前)为****%，财务内部收益率(所得税后)为****%，总投资收益率为****%。静态投资回收期税前为****年，税后为****年，动态投资回收期税前为****年，税后为****年，说明项目的盈利能力良好。

　　项目建设期完毕后，计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出，累计盈余资金逐年增加，项目具备财务生存能力。

　　从不确定性分析来看和敏感性分析来看，项目抗风险能力良好。综上所述，该项目整体在财务上收益良好。

第十章 项目社会效益分析

　　第一节社会效益

　　一、对当地居民就业、收入的影响

　　二、旅游兴市、改善投资环境

　　三、对所在区域居民生活质量的影响

　　四、对当地社会服务容量、基础设施的影响

　　五、项目能够促进区域内经济发展

　　第二节 互适性分析

第十一章 项目风险分析

　　第一节 项目开发过程中潜在的风险及防范

　　一、运作风险及防范

　　二、工程风险及防范

　　第二节 项目本身潜在的风险及防范

　　一、财务风险

　　二、政策风险

　　三、市场风险

　　四、环境风险

　　第三节 其他风险

第十二章 可行性研究结论及建议

　　第一节可行性研究结论

　　通过对本项目的综合论证，本报告得出如下结论：

　　一、项目市场前景

　　旅游产业是一个关联性很强的综合产业。到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。因此，作为六大新兴消费热点行业之一的旅游行业，在今后几年内将存在重大的投资机会和发展潜力。

　　随着经济发展，以崇尚自然、回归自然为目的的生态旅游，日渐成为人们旅游消费的首选。据国际生态旅游协会(TIES)统计，在国际市场上生态旅游发展势头强劲年增长率达20%—25%，自然生态旅游收入以每年10%—12%的速度增长，已成为21世纪旅游业的重要方向，在整个旅游产业中扮演着可持续发展思想引领者的角色。因此，项目在延安市张家湾开发生态旅游产业，符合国家和地区产业政策，具有广泛的市场前景。

　　二、项目政策保障

　　国家和地方都十分重视旅游业发展，无论国家出台的《关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》(国办发〔2015〕62号)，还是陕西省制定的《关于加快旅游供给侧结构性改革推动旅游业转型升级的意见》(陕政办发〔2016〕90号)等都十分有利于生态旅游项目的健康发展，项目的建设政策有保障。

　　三、项目资金保障

　　项目公司财务状况良好，本项目总投资为****万元，公司通过企业自筹方式解决项目资金问题，项目建设资金有保障。

　　四、项目组织保障

　　公司设立董事会、监事会和经营管理层。公司实行董事会领导下的总经理负责制，接受相关部门的监督。董事长为公司法定代表人，总经理为公司管理负责人。公司建立了现代化企业管理制度，项目建设组织有保障。

　　五、项目建设条件及方案

　　项目建设条件具备，建设方案可行，组织管理措施可靠。严格按照国家相关法律法规进行工程建设，本项目实施后的基础设施符合防火、防震、防雷、环境保护等国家规范、法规和标准要求。

　　六、项目财务效益结论

　　项目的总投资额为****万元人民币。经测算，该项目的财务内部收益率(所得税前)为****%，财务内部收益率(所得税后)为****%，总投资收益率为****%。静态投资回收期税前为****年，税后为****年，动态投资回收期税前为****年，税后为****年，说明项目的盈利能力良好。

　　项目开始运营以后，计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出，累计盈余资金逐年增加，项目具备财务生存能力。

　　从不确定性分析来看和敏感性分析来看，项目抗风险能力良好。综上所述，该项目整体在财务上收益良好。

　　七、项目社会效益结论

　　项目的建设，对完善富县旅游服务基础设施，改善群众就业条件，提高群众收入水平，提高片区生态环境和旅游业现代服务工作水平具有积极作用，各级政府和民众支持项目建设。而项目建设带来的负面影响微小，主要是施工和运营中对环境带来一定的污染，但只要采取积极有效的措施都是可以得到妥善解决的。项目实施带来的社会效益显著，项目的社会风险小。

　　本项目投资额较大，它的建成将带来巨大的示范效应与关联效应，可进一步优化当地的投资环境，对区域发展具有极大的促进作用，通过本项目的建设和发展可带来稳定客源，整合周边旅游资源，延长游客逗留时间，从而实现多方共赢。

　　项目的成功运营，需要新增****个工作岗位，有效增加当地的就业机会，还将带动餐饮、旅馆、交通运输业、旅游产品加工业、房地产业的发展，进一步增加就业机会，预计将衍生出上百个职位，可以有效的缓解当地就业压力，在一定程度上可以促进社会和谐发展与人民生活水平的提高，为社会的稳定做出巨大贡献。项目建设完成后，可为国家和地方政府缴纳年均缴纳税收近4157.71万元，为地方创造利税收入。

　　总之，项目的建设对于促进当地旅游产业发展、完善当地旅游功能、提升城市品位、改善投资环境、提高城市综合竞争力、塑造城市对外开放的崭新形象、促进经济社会的全面发展方面等各个方面均有积极的意义。

　　八、项目风险控制问题

　　本工程在相关环节上都存在着风险因素和风险影响程度，虽然风险影响程度不是很严重，不会对该项目造成很大影响，但在工程建设和运营过程中应加强管理，注意对风险因素的识别和分析，适时采取防范措施，降低风险程度，减少风险损失。

　　综上所述，本项目的建设是必要的，也是可行的。

　　第二节可行性研究建议

　　由于本项目涉及的工程牵涉面广，工作量大，在建设期内应统筹规划，合理安排建设工期和资金，作好工程的招投标工作，保证工程的建设质量，按期建成投入运营。

　　本可行性研究报告审批后，应抓紧进行准备工程初步设计所需的基础材料，如项目建设地形图、管网布置图、工程地质的勘察资料等等。选择技术过硬的施工队伍，确保设计、施工、监理的各自职责。

　　1、项目在实施过程中要做好建设管理工作，积极与项目所在地有关部门联系，确保选址、资源配置等工作的顺利进行，使项目早运营、早见效。

　　2、本项目建设是一项政策性很强的工程，建议政府在政策方面给予大力帮助，降低门槛，支持本项目的建设和运营。

　　3、在本项目建成并投入使用后，建议有关部门进行必要的监管，保证景区的旅游品质、食品安全及环境卫生。

　　4、任何项目要良好的运行，政府的支持工作是必须的，政府除了在税收等方面给予企业相应的优惠政策外，还应该为企业项目的正常运行保驾护航等。项目在实施过程中要做好建设管理工作，积极与项目所在地有关部门联系，做好前期准备工作，也尽快落实项目资金的筹措，确保项目的实施进度按计划落实并顺利完成，使项目早建成、早见效。

　　6、组织精干的工程指挥部，保证设计、施工、设备安装、调试等各个环节紧密衔接，做好项目供电、供水等外部协调工作。

完整版附件请点击下载：北京某公司旅游综合体项目可行性研究报告案例.pdf