第一章 项目总论

　　第一节 项目基本情况

　　一、项目名称

　　江苏省某老年公寓项目

　　二、项目建设地点

　　三、项目单位及概况

　　四、项目性质

　　新建

　　五、项目建设内容及指标

　　项目总用地面积**平方米(**亩)，计容建筑面积**平方米，容积率**;建筑物基地面积**平方米，建筑密度**;绿地面积**平方米，绿化率**;投资强度**万元/平方米(**万元/亩);总停车位**个，其中地上停车位**个，地下停车场**个;总床位数**床。

　　六、项目建设周期

　　七、项目总投资

　　项目估算总投资(含流动资金)**万元，其中：项目工程费用估算**万元，包含建筑工程费(不含装饰)**万元，装饰工程费**万元，设备购置费**万元，安装工程费**万元;工程建设其他费用金额共计为**万元;预备费**万元，建设期利息**万元，流动资金**万元。

　　八、项目资金筹措

　　本项目计划总投资**万元，其中银行贷款**万元，占比**，主要用于**(包含**，共计**万元);自筹资金**万元，占比**，具体自筹方式如下：

　　第二节 项目可行性研究结论

　　一、项目资金方案

　　二、项目建设条件及方案

　　三、项目财务效益结论

　　经对项目投资现金流量表进行分析计算，项目投资财务内部收益率为**，高于项目设定基准收益率或行业基准收益率;项目投资财务净现值**万元，大于零;项目动态投资回收期为**年(不含建设期)，说明项目的盈利能力良好。

　　计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出;从经营活动、投资活动、筹资活动全部净现金流量看，营运期各年现金流入均大于现金流出，累计盈余资金逐年增加，项目具备财务生存能力。

　　从不确定性分析来看和敏感性分析来看，项目具有一定的抗风险能力。综上所述，该项目在财务上是可行的。

　　四、项目社会效益结论

　　五、项目风险控制问题

　　第二节 可行性报告编制依据、原则和范围

　　一、编制依据

　　二、编制原则

　　三、研究范围

第二章 项目背景及必要性

　　第一节 项目建设背景

　　一、政策背景

　　1、国家政策

　　(1)《2017年政府工作报告》

　　2017年3月5日，国务院总理李克强在第十二届全国人民代表大会第五次会议发表了《2017年政府工作报告》。

　　《报告》指出，要加快发展服务消费。开展新一轮服务业综合改革试点，支持社会力量提供教育、养老、医疗等服务。推动服务业模式创新和跨界融合，发展医养结合、文化创意等新兴消费。

　　大力推进社会体制改革。深化收入分配制度配套改革。稳步推动养老保险制度改革，划转部分国有资本充实社保基金。深化医疗、医保、医药联动改革。织密扎牢民生保障网。继续提高退休人员基本养老金，确保按时足额发放。

　　……

　　二、经济背景

　　三、社会背景

　　第二节 项目建设必要性

　　一、项目建设是响应国家政策的需要

　　近年来，国家出台了多项关于养老服务的政策。2017年2月28日，国务院印发《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》。《规划》要求，到2020年，老龄事业发展整体水平明显提升，养老体系更加健全完善，及时应对、科学应对、综合应对人口老龄化的社会基础更加牢固。此外，《2017年政府工作报告》等政策文件均多次提及养老，大力支持医养融合发展，推进医疗联合体建设。

　　本项目建设的**老年公寓，与**合作，将积极协作建设医疗联合体，推进医养融合发展，有利于养老体系额的完善，促进养老服务在长江三角洲地区的普及，有助于“十三五”规划中各项指标的完成，积极响应国家养老政策的实施。

　　……

　　二、项目建设是改善老年人居住环境、提高老年人生活质量的需要

　　三、项目建设是适应人口老龄化发展、解决老龄化社会问题的需要

　　四、项目建设是推动老年人权益保障工作、构建和谐社会的需要

　　五、项目建设是适应人口老龄化发展、满足健康养老服务需求的需要

第三章 项目市场现状及前景分析

　　第一节 中国养老产业发展分析

　　一、我国养老产业发展概述

　　二、我国养老产业供给侧分析

　　1、建设投入不断上升

　　根据民政部2017年发布的《2016年社会服务发展统计公报》，截至2016年底，全国社会服务事业费支出5440.2亿元，比上年增长10.4%，占国家财政支出比重为3.4%。

　　2009-2016年，中国的社会服务事业费用支出由2181.9亿元增加到了2015年的5440.2亿元，8年间增加3258.3亿元。2016年，中央财政向各地转移支付社会服务事业费2484.0亿元，比上年增长9.4%，占社会服务事业费比重为45.7%，同比下降0.4个百分点。

　　……

　　三、我国养老产业需求侧分析

　　四、我国养老产业发展趋势

　　第二节 长江三角洲养老产业发展分析

　　一、长江三角洲养老产业供给侧分析

　　二、长江三角洲养老产业需求侧分析

　　三、长江三角洲养老产业供需现状

　　四、长江三角洲养老产业发展趋势

　　第三节 **市养老产业发展分析

　　一、**市养老产业发展现状

　　二、**市养老产业发展趋势

　　第四节 项目SWOT分析

　　一、优势

　　二、劣势

　　三、机遇

　　四、威胁

第四章 项目地区建设条件

　　第一节 项目用地现状

　　第二节 项目选址要求

　　一、生产要素分析

　　二、相关产业和支持产业分析

　　第三节 项目区位条件

　　一、地理位置

　　二、气候特征

　　三、地形地貌

　　四、交通概况

　　五、社会环境

　　第四节 项目用地方案及土地利用合理性分析

　　一、地块规划控制指标

　　二、征地拆迁及移民安置分析

　　三、项目选址合理性分析

第五章 项目发展规划及工程方案

　　第一节 项目整体方案简介

　　一、项目定位

　　二、功能定位

　　三、运营方式

　　第二节 项目建筑规划和设计

　　第三节 项目工程方案

第六章 总图布置及公辅工程

　　第一节 总图布置

　　一、总图布置原则

　　二、总图布置

　　三、规划用地规模与建设指标

　　第二节 公辅工程

第七章 项目环境保护

　　第一节 执行标准及排放标准

　　第二节 项目建设对环境的影响及保护措施

　　第三节 项目运行对环境的影响及保障措施

　　第四节 环境影响评价结论

第八章 项目能源节约方案设计

　　第一节 用能标准和节能规范

　　第二节 节能措施综述

　　第三节 项目能源供应

　　第四节 项目能耗

　　一、用水测算

　　二、用电测算

　　三、天然气测算

　　四、太阳能测算

　　五、总能源消耗

　　第五节 节能措施

　　1、综合能耗指标

　　2、单位建筑面积能耗指标

　　3、单位投资能耗指标

第九章 项目消防方案

　　第一节 设计标准及规程

　　一、设计标准及规程

　　二、消防说明

　　第二节 建筑消防

　　第三节 给水消防

　　第四节 电气消防

　　第五节 防范措施

第十章 企业组织机构、劳动定员和人员培训

　　第一节 组织管理机构设置

　　一、组织机构设置原则

　　二、项目组织管理模式

　　第二节 劳动定员和人员培训

　　一、劳动定员

　　项目投产之前，应根据岗位要求对职工进行培训，组织职工进行岗前学习，熟练掌握工作技能，提高职工技术水平和职业素质，以满足运营需要，增强公司的市场开拓能力。项目运营后劳动定员如下。

　　二、员工来源及招聘方案

第十一章 项目实施进度与招投标

　　第一节 项目实施进度

　　一、项目建设工期

　　二、项目实施进度表

　　第二节 项目招投标方案

　　一、招标原则

　　二、招标范围

　　三、招投标程序

第十二章 项目总投资额及资金筹措

　　第一节 估算范围

　　第二节 估算依据

　　第三节 编制说明

　　第四节 项目总投资估算

　　一、工程费用估算

　　二、工程建设其他费用估算

　　三、预备费

　　四、建设期利息

　　五、流动资金估算

　　六、总投资估算

　　第三节 资金筹措

第十三章 项目经济效益分析

　　第一节 评价依据

　　第二节 现金流入测算

　　第三节 现金流出测算

　　第四节 固定资产折旧和无形资产摊销

　　第五节 利润测算

　　第六节 财务效益分析

　　一、财务内部收益率

　　二、财务净现值

　　三、投资回收期

　　第七节 项目不确定性分析

　　一、项目盈亏平衡分析

　　二、项目敏感性分析

　　第八节 项目还款能力分析

　　一、项目还款计划

　　二、项目还款能力分析

　　第九节 财务评价结论

　　经对项目投资现金流量表进行分析计算，项目投资财务内部收益率为**，高于项目设定基准收益率或行业基准收益率(ic=**);项目投资财务净现值**万元，大于零;项目动态投资回收期为**年(不含建设期)，说明项目的盈利能力良好。

　　计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出;从经营活动、投资活动、筹资活动全部净现金流量看，营运期各年现金流入均大于现金流出，累计盈余资金逐年增加，项目具备财务生存能力。

　　从不确定性分析来看和敏感性分析来看，项目具有一定的抗风险能力。综上所述，该项目在财务上是可行的。

第十四章 项目风险分析及防范措施

　　第一节 项目开发过程中潜在的风险及防范

　　一、运作风险及防范

　　二、工程风险及防范

　　第二节 项目本身潜在的风险及防范

　　一、政策风险及防范

　　本项目所涉及的养老产业为国家重点鼓励、优先发展的产业，长期以来一直获得国家产业政策的鼓励和支持，项目政策法规风险较小。但是如果国家大力发展该产业的政策有所调整，如：国家宏观调控的行业范围扩大，可能会给项目的经营带来不利影响。

　　防范措施：

　　1、密切注意国家宏观经济政策、行业政策以及地方性法规的调整，增强对经济形势和政策变化的预测、判断和应变能力;

　　2、及时调整项目承建公司决策，避免和减少因政策变动对项目产生的不利影响。

　　二、财务风险及防范

　　三、市场风险及防范

　　四、环境风险及防范

　　五、不可抗力风险及控制

　　第三节 综合风险评价

第十五章 项目社会效益分析

　　第一节 社会效益

　　一、带动就业增长、培养专业服务人才，增加就业岗位

　　二、促进养老产业发展，优化医疗资源配置

　　老龄社会是消费拉动和科技推动型社会。按照“二八定律”，至少有6.82万富裕阶层的老年人会成为拉动养老产业消费的主体。同时，新型的养老服务模式，将会吸引社会资本的介入，形成一个新兴的养老服务产业。本项目采用的“医养结合”模式，作为一种新型的养老服务模式，势必会拉动内需，促进养老产业发展。

　　并且，“医养结合”有利于提高卫生资源的使用效率。本项目建设的**养老公寓将与**合作，提高医疗机构的病床周转率和医疗服务功能及作用，有助于优化利用医疗资源，进一步升级产业结构，提高社会效益。

　　三、保障老年人权益，实现“老有所养、病有所医”

　　四、提供休闲娱乐养生为一体的场所，增强人民幸福感

　　五、改善当地社会服务质量和生活质量

　　第二节 互适性分析

第十六章 建设项目可行性研究结论及建议

　　第一节 建设项目可行性研究结论

　　一、项目资金方案

　　二、项目建设条件及方案

　　三、项目财务效益结论

　　四、项目社会效益结论

　　五、项目风险控制问题

　　第二节 建设项目可行性研究建议

完整版附件请点击下载：浙江省某老年公寓项目可行性研究报告案例.pdf