第1章 项目总论

　　1.1 项目基本信息

　　1.1.1 项目名称

　　1.1.2 项目性质

　　1.1.3 项目单位

　　1.1.4 项目建设地点

　　1.1.5 项目提出理由

　　1.1.6 项目定位

　　1.1.7 项目服务理念

　　1.1.8 项目运营及盈利模式

　　1.1.9 项目建设内容

　　图表1：项目技术经济指标

　　序号名称单位数值备注

　　1总用地面积平方米

　　2总建筑面积平方米

　　其中1#楼

　　一、二、三层平方米

　　2#楼平方米

　　3#楼平方米

　　4#楼、

　　1#楼四、五层平方米

　　配套用房平方米

　　底层架空停车平方米

　　3建筑占地面积平方米

　　4建筑密度%

　　5容积率

　　6绿地面积平方米

　　7绿地率%

　　8最大建筑高度米

　　9机动车停车位辆

　　其中地面辆

　　底层架空停车辆

　　10床位数床

　　其中自理型床位数床

　　介助、介户型床位数床

　　1.1.10 项目建设周期

　　1.1.11 项目投资规模及资金来源

　　图表2：项目总投资使用结构一览表

　　单位：万元

　　序号项目合计占总投资比例

　　1固定资产投资

　　1.1建设投资

　　1.1.1工程费用

　　1.1.1.1建筑工程费

　　1.1.1.2设备购置费

　　1.1.1.3安装工程费

　　1.1.2工程建设其他费用

　　1.1.3预备费用

　　1.1.3.1基本预备费用

　　1.1.3.2涨价预备费用

　　1.2建设期利息

　　2流动资金

　　3总计

　　1.2 项目效益评价

　　1.2.1 项目经济效益

　　图表3：财务指标汇总表

　　序号指标单位指标备注

　　1建筑面积平方米

　　2总投资万元

　　2.1固定资产投资万元

　　2.2铺底流动资金万元

　　3销售收入万元 20年平均

　　4利润总额万元 20年平均

　　5净利润万元 20年平均

　　6总成本费用万元 20年平均

　　7上缴税金万元

　　7.1年上缴税金及附加万元 20年平均

　　7.2年上缴增值税万元 20年平均

　　7.3年上缴所得税万元 20年平均

　　8财务内部收益率% 税前

　　% 税后

　　9静态投资回收期年 不含建设期，税前

　　年 不含建设期，税后

　　10动态投资回收期年 不含建设期，税前

　　年 不含建设期，税后

　　11财务净现值万元 税前

　　万元 税后

　　12投资利润率% 20年平均

　　13投资利税率% 20年平均

　　14盈亏平衡点%

　　1.2.2 项目社会效益

　　1.3 可行性研究报告编制依据及研究范围

　　1.3.1 编制依据

　　1.3.2 编制原则

　　1.3.3 编制范围

　　第2章 项目建设背景、必要性

　　2.1 项目建设背景

　　2.1.1 政策背景

　　随着老龄化趋势加剧，养老成为政府顶层设计重要议题。从2013年至今，政府已基本确定以居家养老为基础的养老服务体系，并支持社会资本在其中发挥重要作用。2018年，我国养老事业进入稳步发展阶段，国家高度重视养老体系发展，养老服务体系进一步完善，整体服务质量逐步提升。2019以来，养老机构设立许可取消进入法治化轨道，个人所得税赡养老人专项附加扣除政策落地，政府正加快推动养老事业和产业全局发展。

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　　2.1.2 经济背景

　　2.1.3 社会背景

　　2.1.4 技术背景

　　2.1.5 人文背景

　　2.2 项目建设必要性

　　第3章 项目行业分析

　　3.1 我国养老产业发展分析

　　3.1.1 概念界定及发展历程

　　3.1.2 养老产业产业链分析

　　3.1.3 市场发展及区域布局

　　3.1.4 发展模式及难点分析

　　3.1.5 养老产业行业研究结论及建议

　　3.2 浙江省及宁波市养老产业发展分析

　　3.2.1 浙江省养老产业发展分析

　　3.2.2 宁波市养老产业发展分析

　　3.2.3 海曙区养老产业需求分析

　　3.3 国外智慧养老产业发展经验

　　3.3.1 美国的智慧养老产业实践

　　3.3.2 英国的智慧养老产业实践

　　3.3.3 日本的智慧养老产业实践

　　3.3.4 新加坡的智慧养老产业实践

　　3.3.5 澳大利亚的智慧养老产业实践

　　3.3.6 国外智慧养老产业发展经验总结

　　第4章 项目选址

　　4.1 项目选址要求

　　4.1.1 自然条件要求

　　4.1.2 交通配套要求

　　4.1.3 基础设施配套要求

　　4.2 项目区位条件

　　4.2.1 自然条件

　　4.2.2 交通运输条件

　　4.2.3 旅游资源条件

　　4.2.4 历史文化条件

　　4.2.5 市政配套条件

　　4.3 项目选址合理性分析

　　图表 4：项目选址合理性分析

　　要素项目生产要素状况

　　地理位置

　　气候水文

　　交通网络

　　地质地貌

　　基础设施

　　第5章 项目建设方案

　　5.1 项目建设说明

　　5.1.1 项目建设指导思想

　　5.1.2 设计依据

　　5.2 项目定位

　　5.3 项目规划建设内容与规模

　　5.3.1 项目建设内容

　　图表5：项目技术经济指标

　　序号名称单位数值备注

　　1总用地面积平方米

　　2总建筑面积平方米

　　其中1#楼

　　一、二、三层平方米

　　2#楼平方米

　　3#楼平方米

　　4#楼、

　　1#楼四、五层平方米

　　配套用房平方米

　　底层架空停车平方米

　　3建筑占地面积平方米

　　4建筑密度%

　　5容积率

　　6绿地面积平方米

　　7绿地率%

　　8最大建筑高度米

　　9机动车停车位辆

　　其中地面辆

　　底层架空停车辆

　　10床位数床

　　其中自理型床位数床

　　介助、介户型床位数床

　　5.3.2 功能分区

　　5.4 总平面布置

　　5.4.1 选址要求

　　5.4.2 总平面布置原则

　　5.4.3 总体布局

　　5.4.4 绿化景观

　　5.4.5 交通组织

　　第6章 项目工程技术方案

　　6.1 建筑设计

　　6.1.1 用房设置

　　6.1.2 生活用房

　　6.1.3 文娱与健身用房

　　6.1.4 康复与医疗用房

　　6.1.5 管理服务用房

　　6.1.6 交通空间

　　6.1.7 建筑细部

　　6.2 专门要求

　　6.2.1 无障碍设计

　　6.2.2 室内装修

　　6.2.3 安全疏散与紧急救助

　　6.2.4 卫生控制

　　6.2.5 噪声控制与声环境设计

　　6.3 绿色建筑设计

　　6.3.1 设计依据

　　6.3.2 绿色设计目标

　　6.3.3 主要技术措施

　　6.4 结构设计

　　6.4.1 工程结构形式

　　6.4.2 结构设计依据

　　6.4.3 抗震设计

　　6.4.4 结构材料

　　6.4.5 结构选型

　　6.5 土建工程

　　6.5.1 设计原则

　　6.5.2 采用的标准及规范

　　6.5.3 建筑地基

　　6.5.4 施工能力

　　6.6 给排水系统

　　6.6.1 设计依据

　　6.6.2 供水

　　图表 6：项目年用水量估算

　　序号名称用水标准用水量最高日用水量(m³/d)用水天数年用水量(万m³)

　　标准单位数量单位

　　1 办公生活用水

　　2 道路浇洒及绿化用水

　　3 未预见及漏损

　　4 合计

　　6.6.3 排水系统

　　6.6.4 主要设备材料选择

　　6.6.5 系统和设备的控制

　　6.7 电气系统

　　6.7.1 供配电设计依据

　　6.7.2 设计范围

　　6.7.3 用电量测算

　　项目估算年用电量如下表所示：

　　图表 7：项目用电量估算表

　　序号名称用电标准用电量倒班次数用电天数年用电量(万KWH)

　　标准单位数量单位

　　1医疗设备

　　2照明及其他

　　3合计

　　6.7.4 变配电系统

　　6.7.5 电力系统

　　6.7.6 照明系统

　　6.7.7 防雷与接地系统

　　6.7.8 消防系统的供电及监控

　　6.8 弱电设计

　　6.8.1 设计依据

　　6.8.2 电话通讯系统

　　6.8.3 电缆电视系统

　　6.8.4 安全、监控系统

　　6.8.5 背景音响系统

　　6.8.6 火灾自动报警系统

　　6.8.7 智能化系统(3A系统)

　　6.8.8 综合布线系统

　　6.9 暖通系统

　　6.9.1 编制依据

　　6.9.2 供暖设计

　　6.9.3 通风系统

　　6.9.4 生命安全系统

　　第7章 项目运营方案

　　7.1 项目服务方案

　　7.1.1 项目服务理念

　　7.1.2 项目服务体系

　　7.1.3 项目服务类型

　　7.2 项目运营模式

　　7.2.1 项目运作模式

　　7.3 组织管理及人员配置情况

　　图表 8：项目劳动定员

　　序号人员类别劳动定员

　　1管理人员

　　2卫生技术人员

　　3护工人员

　　4社工人员

　　5职能及后勤人员

　　6合计

　　7.4 项目优势

　　7.4.1 多样化活动服务

　　7.4.2 个性化服务

　　7.4.3 智能化服务

　　7.4.4 生活用品赠送服务

　　7.4.5 组织外出旅游、旅居服务

　　第8章 项目环境保护方案

　　8.1 执行标准及排放标准

　　8.2 主要污染源、污染物及防治措施

　　8.2.1 项目建设期环境保护

　　8.2.2 项目运营期环境保护

　　随着项目建成运行，伴随而来的是废水和生活垃圾的产生，如果不注意配套设施的建设，污水和垃圾将进一步加大对环境的污染，并将直接危及院内人健康。

　　本项目在设计中，根据《建设项目环境保护设计规范》的要求，严格按照“三同时”的原则，使本项目的各项指标达到环保方面的有关要求。

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　　8.3 环境影响综合评价

　　第9章 项目消防设施及方案

　　9.1 设计标准及规程

　　9.1.1 设计标准及规程

　　9.1.2 消防说明

　　9.2 建筑消防

　　9.3 给水消防

　　9.4 电气消防

　　9.5 防范措施

　　第10章 项目节能方案

　　10.1 用能标准和节能规范

　　10.1.1 相关法律、法规、规划和产业政策

　　10.1.2 建筑类相关标准及规范

　　10.1.3 相关终端用能产品能耗标准

　　10.2 节能措施

　　10.2.1 节电

　　10.2.2 节水

　　10.2.3 建筑节能

　　10.2.4 能源管理

　　10.3 项目能耗分析

　　10.3.1 主要能源消耗种类及消耗数量

　　图表 9：项目能耗指标表

　　序号能源消耗种类消耗量单位折标系数折标煤(吨)所占比例(%)

　　1电981.13 万kWh /年3.33237.74 99.96%

　　1.2291205.81 99.90%

　　2新水1.36 万m³/年0.8571.17 0.10%

　　---

　　合计等价值3238.91

　　当量值1206.98

　　10.3.2 项目能源供应

　　第11章 项目安全方案

　　11.1 规范和依据

　　11.2 安全措施

　　11.3 监控系统说明

　　第12章 项目实施进度和招投标

　　12.1 基本要求

　　12.2 项目开发管理

　　12.2.1 质量管理

　　12.2.2 进度管理

　　12.2.3 合同管理

　　12.3 项目实施进度

　　图表 10：项目实施进度表

　　工作阶段2020年2021年

　　8月9-12月1-4月5-6月7-8月

　　前期准备工作

　　装修工程及配套工程

　　设备购置、安装、调试

　　人员培训

　　项目竣工验收、试运营

　　12.4 项目招投标

　　12.4.1 编制依据

　　12.4.2 招标范围

　　12.4.3 招投标程序

　　图表 11：项目招标基本情况表

　　项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注

　　全部

　　招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请

　　招标

　　设计、建设√ √ √

　　设备及安装√ √ √

　　监理√ √ √

　　其他√ √ √

　　第13章 项目投资估算

　　13.1 投资估算

　　13.1.1 估算说明

　　13.1.2 估算依据

　　13.1.3 建设进度

　　13.2 项目投资估算

　　13.2.1 工程费用估算

　　图表 12：项目工程费用一览表

　　序号工程或费用名称估算金额(万元)

　　建筑工程安装工程设备及工器具购置费其他费用合计

　　一工程费用

　　1老年公寓

　　1.1建筑工程

　　1.2装饰工程

　　1.3室内精装

　　1.4给排水及消防工程

　　1.5采暖通风工程

　　1.6强电工程

　　1.7弱电工程

　　1.8安防及智能化工程

　　1.9电梯工程

　　2二级综合医院

　　2.1建筑工程

　　2.2装饰工程

　　2.3室内精装

　　2.4给排水及消防工程

　　2.5采暖通风工程

　　2.6强电工程

　　2.7弱电工程

　　2.8安防及智能化工程

　　2.9电梯工程

　　3配套设施工程

　　3.1建筑工程

　　3.2装饰工程

　　3.3室内精装

　　3.4给排水及消防工程

　　3.5采暖通风工程

　　3.6强电工程

　　3.7弱电工程

　　3.8安防及智能化工程

　　3.9电梯工程

　　4底层停车场工程

　　4.1建筑工程

　　4.2装饰工程

　　4.3室内精装

　　4.4给排水及消防工程

　　4.5采暖通风工程

　　4.6强电工程

　　4.7弱电工程

　　4.8安防及智能化工程

　　4.9电梯工程

　　5地下工程

　　5.1桩基工程

　　5.1.1土方工程

　　5.1.2支护工程

　　5.1.3桩基工程

　　5.1.4降水工程

　　5.2建筑工程

　　5.3装饰工程

　　5.3.1 给排水及消防工程

　　5.3.2 采暖通风工程

　　5.3.3 强电工程

　　5.3.4 弱电工程

　　5.3.5 安防及智能化工程

　　6红线内基础设施

　　6.1室外道路及硬化场地

　　6.2室外绿化景观工程

　　6.3雨污水工程

　　6.4燃气工程

　　6.5供电工程

　　6.6消防工程

　　6.7给水工程

　　6.8排水工程

　　6.9室外照明工程

　　6.10 大门及围墙

　　13.2.2 工程建设其他费用估算

　　图表 13：项目工程建设其他费用一览表

　　序号项目计提标准合计(万元)

　　二工程建设其他费用

　　1土地使用费　参照企业实际开支情况测算

　　2项目建设管理费参见(财建[2016]504号)

　　3工程建设监理费参见(发改价格[2007]670号)

　　4前期咨询评估费参见(计价格[1999]1283号)

　　5招投标代理服务费用参见(计价格[2002]1980号)

　　6招投标交易服务费用　参见(浙价服〔2018〕68号)

　　7造价咨询费参见(建标造函[2007]8号)

　　8工程设计费参见(计价格[2002]10号)

　　9施工图预算及竣工图编制费　参见(计价格[2002]10号)

　　10环境影响评价费　参见(计价格[2002]125号)

　　11水影响评价费按市场价格计取

　　12城市基础设施建设费参见浙价房〔1997〕209号

　　13地震灾害危险性评估费参见(发改办价格[2006]745号)

　　13.2.3 预备费用估算

　　13.2.4 流动资金

　　13.2.5 总投资构成

　　图表14：项目总投资使用结构一览表

　　单位：万元

　　序号项目合计占总投资比例

　　1固定资产投资

　　1.1建设投资

　　1.1.1工程费用

　　1.1.1.1建筑工程费

　　1.1.1.2设备购置费

　　1.1.1.3安装工程费

　　1.1.2工程建设其他费用

　　1.1.3预备费用

　　1.1.3.1基本预备费用

　　1.1.3.2涨价预备费用

　　1.2建设期利息

　　2流动资金

　　3总计

　　13.3 资金筹措

　　第14章 项目经济效益分析

　　14.1 评价依据

　　14.1.1 遵循的有关法规

　　14.1.2 基础数据和说明

　　14.2 营业收入估算

　　14.2.1 民办公助业务收入

　　14.2.2 老年公寓业务收入

　　14.2.3 营业收入小结

　　14.3 成本费用测算

　　14.3.1 原辅材料成本估算

　　14.3.2 外购燃料及动力费

　　14.3.3 工资及福利费

　　14.3.4 折旧及摊销费

　　14.3.5 设备维修费

　　14.3.6 其他费用

　　14.3.7 总成本费用

　　14.4 利润测算

　　14.5 财务效益分析

　　14.5.1 财务净现值FNPV

　　14.5.2 财务内部收益率FIRR

　　14.5.3 项目投资回收期Pt

　　14.6 项目不确定性分析

　　14.7 财务评价结论

　　图表15：财务指标汇总表

　　序号指标单位指标备注

　　1建筑面积平方米

　　2总投资万元

　　2.1固定资产投资万元

　　2.2铺底流动资金万元

　　3销售收入万元 20年平均

　　4利润总额万元 20年平均

　　5净利润万元 20年平均

　　6总成本费用万元 20年平均

　　7上缴税金万元

　　7.1年上缴税金及附加万元 20年平均

　　7.2年上缴增值税万元 20年平均

　　7.3年上缴所得税万元 20年平均

　　8财务内部收益率% 税前

　　% 税后

　　9静态投资回收期年 不含建设期，税前

　　年 不含建设期，税后

　　10动态投资回收期年 不含建设期，税前

　　年 不含建设期，税后

　　11财务净现值万元 税前

　　万元 税后

　　12投资利润率% 20年平均

　　13投资利税率% 20年平均

　　14盈亏平衡点%

　　第15章 项目社会效益分析

　　15.1 社会效益分析

　　15.2 互适性分析

　　图表 16：项目社会影响分析表

　　序号社会因素影响范围、程度可能出现的结果措施建议

　　1对居民收入的影响

　　2对居民就业的影响

　　3对不同利益群体的影

　　响

　　4对弱势群体的影响

　　5对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响

　　第16章 项目风险因素识别及防控

　　16.1 项目开发过程中潜在的风险及防范

　　16.1.1 运作风险及防范

　　本项目建成投产后，在资源整合、资金管理、经营管理等方面对项目单位提出了更高的要求。现有管理团队虽然包括各类高级管理人才，具有丰富的企业管理经验、市场营销经验、资本运营经验，但如果公司整体管理水平不能及时调整、完善，将影响公司的应变能力和发展活力，进而削弱公司的竞争力，给公司未来的经营和发展带来较大的不利影响。

　　防范措施：

　　1、加强企业经营风险管理以及运营技术水平的提高。

　　2、建立健全公司的各项内部控制制度，使公司管理有法可循;

　　3、完善公司的约束和激励机制，落实岗位责任制;

　　4、全面提升公司管理团队的管理水平和协同作战的能力。

　　16.1.2 工程风险及防范

　　16.2 项目本身潜在的风险及防范

　　16.2.1 财务风险及防范

　　16.2.2 政策风险及防范

　　16.2.3 市场风险及防范

　　16.2.4 综合风险评价

　　第17章 项目主要诉求

　　第18章 项目结论与建议

　　18.1 可行性研究结论

　　18.1.1 政策背景研究结论

　　18.1.2 宏观市场研究结论

　　18.1.3 区位条件研究结论

　　18.1.4 消费者需求市场研究结论

　　18.1.5 项目建设及运营方案研究结论

　　18.1.6 项目经济效益研究结论

　　18.1.7 研究结论综述

　　18.2 可行性研究建议

　　1、建议根据项目可行性研究方案，配置相应的运营对策。例如创新营销经营模式，淡季拓展营业渠道等方式快速回流资金;增强工作人员的稳定性和专业性，适时开展培训;与专业公司、机构等进行合作，减少投资风险，降低运营成本等。

　　2、本项目投资额较大，工程量大，在下一步工作中应针对实际情况进行深入分析与研究，做出较为客观详细的测算，做好项目组织和管理，合理安排各项工作进度，保证项目按时顺利完成，提高资金使用效率。

　　3、承办单位应积极筹措建设资金，保证工程顺利实施。同时在项目建设中要做好成本控制，加强合同管理，严格工程款项支出。

　　4、项目在实施过程中要做好建设管理工作，积极与项目所在地有关部门联系，确保项目早运营、早见效。

完整版附件请点击下载：浙江省某老年公寓康养综合体项目可行性研究报告案例  .pdf