第一章 项目总论

　　第一节 项目简介

　　一、项目名称

　　广东省某国企入股某养老公司项目

　　二、项目性质

　　股权投资

　　三、项目双方

　　出资公司：

　　目标公司：

　　三、项目内容

　　项目合作对象为**公司(**项目运营主体)，……。

　　目前，**公司自有物业……

　　为深入贯彻落实《广州市民政局、广州市人民政府国有资产监督管理委员会关于支持利用国有企业物业开展养老服务的通知》、《广州市养老服务工作联席会议关于深化社区嵌入式养老机构建设管理的通知》等文件精神，践行国企社会责任，盘活存量资产价值，推进**养老服务平衡充分高质量发展，**公司计划与**公司展开合作，以……作价，增资入股**公司，股权比例……。

　　第二节 项目主要研究结论

　　1、从市场角度分析，项目市场发展空间较大，具有核心竞争优势，未来市场前景广阔。

　　2、从财务评价角度来看，在项目持续良好运营的基础上，采用股权投资模式相比物业出租模式具有更高的投资收益，……，由上可以看出，项目的经济效益较好。

　　3、从项目风险分析及对策看，项目风险可控。

　　因此，本次投资具有良好的投资收益预期，能够创造较好股东价值，故公司实施的股权投资方案可行。

　　第三节 可行性研究报告编制依据和研究范围

　　一、编制依据

　　1、《国务院关于推进国有资本投资、运营公司改革试点的实施意见》

　　2、《广州市民政局、广州市人民政府国有资产监督管理委员会关于支持利用国有企业物业开展养老服务的通知》

　　3、《广州市养老服务工作联席会议关于深化社区嵌入式养老机构建设管理的通知》

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　　二、研究范围

　　本项目可行性研究的范围包括：项目合作双方概况、背景及必要性分析、市场分析、实施方案、经济效益、社会效益、风险识别与防控、研究结论与建议等内容。

第二章 项目合作双方概况

　　第一节 **公司概况

　　一、公司基本信息

　　二、公司股权结构

　　三、公司简介

　　四、项目物业基本情况

　　第二节 **公司概况

　　一、公司基本信息

　　二、公司股权结构

　　三、公司简介

　　四、公司财务情况

　　五、公司经营状况

第三章 项目实施背景及必要性分析

　　第一节 项目背景分析

　　一、项目实施依据

　　2020年5月，经广州市政府同意，《广州市民政局广州市人民政府国有资产监督管理委员会关于支持利用国有企业物业开展养老服务的通知》印发实施。《通知》规定，支持国有企业采取独资、合资、合作、出租等方式利用自有物业举办养老服务机构设施。国有企业参与养老服务的，按照国家、省和我市规定享受税收、行政事业性收费、水电气价格、资金资助等各类优惠扶持政策，并在年度业绩考核中给予支持。特别是对于租赁方式出租自有物业举办养老机构设施的进行了细化规定。

　　2020年6月，《广州市养老服务工作联席会议关于深化社区嵌入式养老机构建设管理的通知》印发实施。《通知》指出，进一步加快推进社区嵌入式养老机构建设，系统解决在项目推进中存在的场地供应不足、服务内容单一、扶持力度不够等突出问题，促进社区嵌入式养老机构高质量发展。社区嵌入式养老机构是指嵌入社区内，以社会力量为投资和举办主体，依托专业力量和社区资源“一体化统筹”，充分发挥“接、承、转”功能，为周边社区常住老年人尤其是失能老年人提供托养、日间照料、居家上门、家庭养老床位、精准转介、“家政+养老”智慧养老等服务的小规模、多功能、综合性、嵌入式养老机构。鼓励和支持社区嵌入式养老机构承接所在街镇委托的居家探访、失能老年人帮扶、老年人能力评估、人员培训等服务，参与连锁运营社区养老服务机构。

　　二、养老行业政策背景

　　加快发展健康产业尤其是养老服务业是应对人口老龄化、保障和改善民生的重要举措，对促进社会和谐，推动经济社会持续健康发展具有重要意义。我国一直重视养老服务业的发展。近年来随着养老产业的不断发展，养老方面的政策文件的制定与落实双双提高，凸显出社会承担养老紧迫责任。过去一两年养老产业的政策内容，放管服、医养结合等热点不断。近5年来，我国养老产业政策内容在框架体系不断完善的基础上，逐渐走向多元化、精细化、落地化发展，热度与执行力度双递增。

　　三、经济社会背景

　　第二节 项目实施必要性分析

　　一、项目实施是践行国有企业社会责任的需要

　　一直以来，国家、省、市十分重视养老服务工作，鼓励和推动国有资本、社会资本等通过多种方式参与养老产业发展，支持将国有企业物业用于养老服务。近年来，广州市国有企业通过成立养老服务公司、合资合作、出租物业用于养老服务等各种方式，深入参与我市养老服务工作，为广州市养老服务业的高质量发展做出了重要贡献。

　　本项目的建设，响应了……等政策号召，是积极践行国有企业责任的需要。

　　二、项目实施是盘活国有存量资产价值的需要

　　三、项目实施是拓展公司经营业务，打造养老行业生态的需要

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第四章 项目市场分析

　　第一节 我国养老产业发展特点分析

　　截止2018年底，我国60岁以上人口近2.5亿，占比达17.9%。在我国老龄化程度加深、独生子女赡养压力增大、城乡空巢老人结构性问题凸显的背景下，家庭提供养老服务的能力显著下降，老年人养老服务需求快速增长。

　　目前，我国养老产业存在着诸多挑战。从养老机构床位数缺口巨大，到老年医护资源紧张，再到社会适老设施建设、居家养老设施不健全。应对老龄化社会的到来，国内养老产业尚待在诸多方面进行改善。

　　与此同时，随着老龄需求总量增长，加之第一批中产阶级积累的财富，可以预见，我国养老产业潜在的市场需求相当可观。根据中国社科院2016年发布的《中国养老产业发展白皮书》的预计，到2030年，中国养老产业的规模将达到13万亿元。

　　一、养老资源总量不足

　　目前尽管各地已经出台了“9073”或“9064”的养老产业发展策略，但机构养老床位仍然出现严重的错配和不足。“9073”或“9064”是指90%的居家养老、6%-7%的社区养老，以及3%-4%的机构养老。尽管目标仅有3%-4%，但床位缺口仍然巨大。

　　从数量上来看，根据民政部统计，2017年全国包括城市养老机构、农村养老机构和社区养老机构的各类机构数量约6.8万家;各类养老床位745万张，比上年增长仅2%。过去五年中，养老服务床位数由493.7万张增长到744.8万张，年均增长9%。2017年，我国每千老人床位数为30.9张，比上年减少了0.7张，主要原因除去总床位数增长放缓外，2017年人口结构中65岁以上老人较前一年增长了0.6%，远高于之前五年年均增长0.3%的水平。可见，供给增加乏力的同时老龄化需求加速上升，由此导致了巨大的市场缺口。

　　另一方面，全国养老机构的床位利用率并不乐观，养老资源出现一定程度的错配。从民政部数据看，农村和城市的养老机构的床位利用率从2011年后在波动后出现下降。农村养老机构的床位利用率从2011年的79.5%下降至2015年的65%，城市的床位利用率由2011年的61.5%下降至2015年的51.2%。其中，一方面原因是因为全国范围内新建养老机构增长迅速，造成床位利用率降低，为日后老人的机构养老需求提供了一定的缓冲空间;另一方面，我们在现实中看到的是不少养老机构人满为患，老人得不到应有的尊重和照护，因此养老资源的错配仍然较为严重。

　　养老机构及床位供给量与市场需求量缺口巨大，急需改善。根据2013年国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》中拟定的目标，到2020年，每千名老人拥有的养老床位要达到35-45张。那么到2020年各类养老床位需求将达到875万-1125万张，这之间有195万-445万张的缺口。而若按照“百名老人5张床位”的国际标准计算，我国养老床位的缺口将更大，到2020年，我国各类养老床位需达到1250万张，缺口达570万张，增长幅度将是目前水平的接近一倍。若按照5000元/床/月的费用来测算，到2020年机构养老的市场规模将达到一年7500亿元人民币，对应的缺口在4000亿元人民币左右。

　　二、养老产业核心诉求——老有所依

　　第二节 本项目养老市场发展分析

　　一、广州市养老产业发展现状

　　根据2019年10月，广州市老龄委、市民政局、市统计局联合发布的《2018年广州老龄事业发展报告和老年人口数据手册》，截止2018年底，广州市老年人口和老龄事业有如下特点：

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　　二、**区老龄化情况

　　三、项目优势及市场前景分析

第五章 **项目概况

　　第一节 项目概况

　　第二节 项目产品与服务

第六章 项目实施方案

　　第一节 股权投资方案

　　一、目标企业目前的股权结构

　　二、股权投资方式

　　三、股权投资比例

　　四、股权收购方案的法律意见

　　第二节 项目实施计划

　　一、实施内容

　　二、实施流程

　　三、准备工作

　　四、价值评估

　　五、股权投资价格及资金来源

　　第三节 项目管理方案

　　一、参股方在公司经营管理中的地位、作用

　　二、参股后的公司治理

　　三、参股后的公司整合

　　第四节 参股方退出方式

　　一、公开上市

　　二、股利

　　三、股权转让或出售

第七章 项目实施计划

　　第一节 实施计划

　　本项目根据实施计划内容安排计划进度，涵盖项目实施阶段，包括通过股东会决议、公司内部审批、缴纳出资、修改公司章程、办理工商变更登记等。

　　项目实施计划暂定为**个月。

　　第二节 投资计划及资金来源

第八章 项目经济效益分析

　　第一节 财务分析依据

　　一、《中华人民共和国公司法》及其实施条例;

　　二、《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则;

　　三、《中华人民共和国企业所得税法》及其实施细则;

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　　第二节 财务分析有关事项说明

　　一、财务分析计算期根据目标公司的运营期限以及租金折现的期限确定，本项目计算期暂定为20年。

　　二、财务分析是对……

　　第三节 基础数据说明

　　1、财务评价仅对本项目的效益进行评价。

　　2、项目计算期20年。

　　3、项目设计3年达产运营。

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　　第四节 项目经营情况测算

　　一、营业收入估算

　　本项目现可运营床位**张(远期计划发展至**张)，2019年度入住率达到**%以上，全年实现营业收入**万元，平均每床年收入超过**万元，平均收费超过行业同类项目。

　　由于项目目前处于业务发展阶段，参照目标公司财务数据预测，本项目收入构成主要包括设施费、床位费、护理费、综合费、餐饮费等，入住率逐年增长，预计计算期内年均营业收入**万元。营业收入估算过程详见附表。

　　二、总成本费用估算

　　三、利润估算

　　第五节 项目投资效益对比

　　一、物业出租模式效益分析

　　二、股权投资模式效益分析

　　三、效益对比

　　第六节 项目财务指标分析

　　本项目财务基准收益率取行业基准收益率**%。基于股权投资的现金流入和流出情况，编制项目投资现金流量表。详见附表。

　　根据现金流量表，可进一步测算出动态反映本项目盈利能力的净现值NPV、内部收益率IRR、项目动态全部投资回收期Rt和投资利润率等指标。

　　一、财务净现值FNPV

　　财务净现值系指按设定的折现率(一般采用基准收益率ic)计算的项目计算期内净现金流量的现值之和，可按下式计算：

　　式中：ic——设定的折现率(同基准收益率)，本项目为5%。

　　经计算，项目投资财务净现值**万元，大于零。

　　二、财务内部收益率FIRR

　　三、项目投资回收期Pt

　　四、财务指标汇总

　　经测算，项目稳定运营后，预计计算期内年均营业收入**万元，年均净利润达**万元。

　　投资项目财务净现值为**万元，财务内部收益率为**%，静态投资回收期为**年，动态投资回收期为**年。从财务指标可以看出，项目各项财务指标处于较理想状态，项目盈利能力良好。

　　从上述财务盈利能力分析看，项目财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、投资净利润率等财务评价指标均优于行业基准值。因此，从财务角度评价，本项目是可行的。

第九章 项目社会效益分析

　　第一节 社会效益

　　一、带动当地经济发展，创造大量的产值

　　二、带动就业增长、培养专业服务人才

　　三、满足社会对养老服务日益增加的需求

　　第二节 互适性分析

第十章 投资风险及应对措施

　　第一节 股权投资风险及对策

　　第二节 政策风险及对策

　　第三节 市场风险及对策

　　第四节 经营风险及对策

　　第五节 管理风险及对策

　　第六节 人力资源风险及对策

　　第七节 整合风险及对策

　　第八节 财务风险及对策

　　第九节 现金流风险

　　第十节 疫情风险及对策

　　第十一节 不可抗力风险分析及防范

第十一章 可行性研究结论及建议

　　第一节 结论

　　第二节 建议

完整版附件请点击下载：广东省某国企入股某养老公司项目可行性研究报告案例.pdf